Áp thuế 20% khi bán BĐS: Tính chưa đủ sẽ khiến giá tiếp tục tăng, người mua khó tiếp cận nhà ở

Không thể gấp gáp áp dụng mức thuế suất 20% khi mua bán bất động sản, vì cần phải có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản khi chuyển nhượng. Các cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Hai phương pháp

Trong báo cáo vừa gửi Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết chất vấn, Bộ Tài chính cho biết, đang nghiên cứu 2 phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, gồm tính trên phần lợi nhuận (giá bán trừ chi phí liên quan) hoặc áp dụng mức thuế suất cố định trên tổng giá chuyển nhượng.

Theo đó, nếu có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và các chi phí liên quan, như thuế, phí… sẽ áp dụng mức thuế suất 20% nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng). Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Trên thực tế, việc đề xuất mức thuế 20% nói trên không phải là lần đầu được đưa ra. Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 từng quy định mức thuế 25% trên phần lợi nhuận, hoặc 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản nếu không xác định được giá vốn và chi phí. Tuy nhiên, do khó khăn trong xác minh các yếu tố này, từ năm 2015 mức thuế được ấn định là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng và áp dụng cho đến nay.

Cách tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng lại tạo ra nhiều lỗ hổng. Cụ thể, người bán có thể khai thấp giá trị chuyển nhượng để giảm thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường bất động sản. Mặt khác, nhiều chuyên gia nhận định, sẽ thiếu công bằng khi người bán bị lỗ vẫn phải nộp thuế.

Phương án thu thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản được đề xuất trở lại trong bối cảnh hiện nay đã có một số thay đổi. Bộ Tài chính cho biết, đến nay đã có thể tra cứu dữ liệu giao dịch từ năm 2018, bao gồm lịch sử giao dịch của thửa đất và người nộp thuế.

Do đó, việc trở lại phương án tính thuế trên phần lợi nhuận được xem là tiệm cận bản chất của sắc thuế thu nhập cá nhân, đánh vào phần thu nhập phát sinh thực tế.

Tuy vậy, Bộ Tài chính cho rằng, việc xác định chính xác khoản lãi vẫn còn nhiều thách thức, bởi giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chưa chắc đã đúng với thực tế; một số chi phí như phí môi giới, lãi vay, bồi thường, hoặc giá trị bất động sản được mua từ lâu, được cho tặng… khó xác định rõ ràng để tính giá vốn.

Phải tính đúng, tính đủ

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc EximRS cho biết, sẽ có 2 tác động của dự thảo thuế 20% lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản so với 2% tổng giá trị giao dịch. Trường hợp tốt hơn cho nhà đầu tư là nếu lợi nhuận thấp hoặc lỗ, thuế 20% trên lợi nhuận có thể thấp hơn hoặc bằng 0, so với thuế 2% trên tổng giá trị bất kể lãi hay lỗ. Ví dụ, bán bất động sản 5 tỷ đồng, khi mua 4 tỷ đồng, chi phí 800 triệu thì thuế mới tính là (5 – 4,8) x 20% = 40 triệu đồng, còn thuế cũ là 5 x 2% = 100 triệu đồng. Cách tính này sẽ khuyến khích đầu tư dài hạn, giảm đầu cơ lướt sóng, giúp thị trường minh bạch hơn.

Tuy nhiên, nó xấu hơn trong trường hợp lợi nhuận lớn, thuế 20% có thể cao hơn nhiều so với 2%. Ví dụ, bán 10 tỷ đồng, mua 4 tỷ đồng, thuế mới = 6 x 20% = 1,2 tỷ đồng, thuế cũ là 10 x 2% = 200 triệu đồng. Cách tính này gây khó khăn trong việc chứng minh chi phí như môi giới, lãi vay, thừa kế… dẫn đến tranh chấp hoặc thuế cao hơn dự kiến.

Bà Tú cho rằng, nhà đầu tư cần một thị trường minh bạch để phát triển bền vững. Muốn minh bạch thì cần một quá trình để xây dựng dữ liệu liên quan cũng như các quy định đi kèm. Trong bối cảnh thị trường thời gian qua còn nhiều khó khăn, các nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp bất động sản mong muốn các chính sách mới cần xem xét bối cảnh ban hành để không bị tác động tiêu cực.

Việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý, nếu người dân mua bất động sản để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất không phải nhằm kinh doanh bất động sản và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

“Tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới cũng cần tính đến, vì người bán có thể tính luôn khoản thuế này vào giá bán, đẩy chi phí sang người mua, khiến giá bất động sản tiếp tục tăng, người mua khó tiếp cận nhà ở, mà đầu ra của doanh nghiệp cũng khó khăn hơn”, bà Tú nói.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land cũng cho rằng, không thể gấp gáp áp dụng mức thuế suất 20% khi mua bán bất động sản, vì cần phải có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản khi chuyển nhượng. Các cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng. Ngoài ra, cần tính đúng, tính đủ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng, môi giới, trượt giá, sửa chữa nâng cấp bất động sản trước khi chuyển nhượng.

Ông Hoài cho rằng, việc áp dụng mức thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá bán như hiện nay là phù hợp. Bởi người bán nếu có lỗ cũng là do yếu tố thị trường hoặc do đầu tư lướt sóng phải chấp nhận. Thực tế có những người từ lúc mua đến lúc bán kéo dài 5 – 10 năm, thậm chí lâu hơn, lúc này giá có chênh lệch khá lớn, còn việc chịu thuế theo phương án mới sẽ khiến người bán bị thiệt thòi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cần phải bỏ quy định nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán bất động sản, bởi thuế thu nhập cá nhân là trên nguyên tắc người có thu nhập (tức có lợi nhuận) mới nộp thuế.

Trong khi đó, quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là chưa hợp lý. Để áp dụng phương thức tính thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng thì cần phải có đầy đủ cơ sở để tính thu nhập chịu thuế nhưng hiện nay vẫn còn nhiều bất cập.

“Khi xây dựng phương thức tính 20% lợi nhuận để xác định mức chịu thuế thì phải tính mức trượt giá, lạm phát, tính chi phí đầu tư xây dựng… của bất động sản. Để làm được điều này, Nhà nước phải tính được những chi phí hợp pháp, hợp lý, hợp lệ của người chủ sở hữu nhà đất”, ông Châu nói.

Theo tienphong.vn