Bổ sung điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm trong quá khứ

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với những trường hợp đất có nguồn gốc vi phạm thủ tục, lấn chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền vẫn là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Trên thực tế, không ít trường hợp đã sử dụng đất trong thời gian dài nhưng vẫn gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận do vướng mắc về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Trước những bất cập này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã bổ sung các quy định liên quan đến điều kiện cấp sổ đỏ cho từng nhóm đất vi phạm trong quá khứ tại Điều 65 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Đề xuất mới tập trung phân loại theo nguồn gốc, thời điểm sử dụng và tình trạng quy hoạch, nhằm làm rõ hơn những trường hợp có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Đề xuất bổ sung điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm trong quá khứ

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chỉnh lý Điều 65 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sau khi tiếp thu, giải trình ý kiến của các đại biểu Quốc hội. Trước đó, một số đại biểu đề nghị làm rõ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp vi phạm về thủ tục. Đồng thời, cần phân biệt nhóm đất này với các trường hợp có nguồn gốc lấn chiếm, được giao không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng sai mục đích. Việc quy định cụ thể từng nhóm sẽ giúp quá trình áp dụng pháp luật rõ ràng hơn, hạn chế cách hiểu khác nhau khi giải quyết hồ sơ của người dân.

Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng tại Quốc hội. Ảnh- Cổng TTĐT Quốc hội

Tiếp thu các ý kiến, cơ quan soạn thảo đã bổ sung cơ chế xử lý đối với từng nhóm đất có vi phạm trong quá khứ. Theo đó, điều kiện cấp sổ đỏ không áp dụng chung cho tất cả các trường hợp mà được xác định dựa trên nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng và sự phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Đây được xem là hướng điều chỉnh nhằm tháo gỡ những vướng mắc tồn tại trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt đối với những thửa đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Tân Phú Land – nhận tư vấn pháp lý, thủ tục mua bán nhà đất

4 trường hợp đất vi phạm được đề xuất xem xét cấp sổ đỏ

Theo nội dung chỉnh lý tại Điều 65 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các trường hợp đất có vi phạm trong quá khứ được phân thành từng nhóm với điều kiện xem xét cấp giấy chứng nhận khác nhau. Cụ thể:

1. Đất vi phạm về thủ tục trước ngày 1/7/2014

Đối với đất đã được sử dụng trước ngày 1/7/2014 và có vi phạm về thủ tục, dự thảo bổ sung cơ chế xem xét cấp sổ đỏ nếu không thuộc các trường hợp lấn chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng sai mục đích.

Quy định này hướng đến những trường hợp có sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai trước đây nhưng không thuộc các nhóm vi phạm đã được phân loại riêng. Việc bổ sung cơ chế xử lý giúp làm rõ hướng giải quyết đối với những thửa đất có quá trình sử dụng từ lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

2. Đất có nguồn gốc lấn chiếm trước ngày 1/7/2014

Đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm trước ngày 1/7/2014, dự thảo đề xuất điều kiện quan trọng là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, thời điểm lấn chiếm là một trong những căn cứ để xác định trường hợp có thuộc diện được xem xét hay không. Tuy nhiên, việc sử dụng đất trước mốc thời gian này không đồng nghĩa người dân đương nhiên được cấp sổ đỏ. Thửa đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về quy hoạch và các yêu cầu pháp lý có liên quan theo quy định.

3. Đất được giao không đúng thẩm quyền

Cụ thể, đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 thuộc diện được xem xét cấp sổ đỏ theo các điều kiện tương ứng. Trong khi đó, đối với đất được giao từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, người sử dụng đất phải đáp ứng thêm yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

4. Đất sử dụng sai mục đích

Một trường hợp khác được đề cập trong dự thảo là đất của hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, nhưng sau đó sử dụng không đúng mục đích.

Theo đề xuất, những trường hợp này có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra, dự thảo giao Chính phủ quy định cụ thể về việc xác định diện tích, loại đất, thời hạn và hình thức sử dụng đất. Các nội dung liên quan đến phần diện tích được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và những nghĩa vụ tài chính khác cũng sẽ được hướng dẫn cụ thể.

Tìm nhà chuẩn pháp lý tại Tân Phú Land

Đề xuất cho giữ nhà xây trên đất nông nghiệp trước tháng 7/2014

Bên cạnh việc bổ sung điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm trong quá khứ, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn đề cập phương án xử lý đối với những căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp từ nhiều năm trước.

Theo ý kiến của một số đại biểu Quốc hội, việc buộc phá dỡ những căn nhà đã xây dựng trước tháng 7/2014, trong khi khu đất hiện nay đã phù hợp với quy hoạch đất ở, có thể gây lãng phí. Do đó, các đại biểu kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép người dân giữ lại nhà sau khi chấp hành xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Theo phương án đang được nghiên cứu, việc xem xét cho giữ lại nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp phải đáp ứng ba nhóm điều kiện.

Thứ nhất, căn nhà phải được xây dựng trước ngày 1/7/2014. Những trường hợp lấn chiếm đất hoặc tự ý xây dựng trái phép từ thời điểm này trở về sau không thuộc diện được xem xét theo cơ chế nêu trên.

Thứ hai, khu đất có nhà ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn đã được phê duyệt, trong đó xác định là đất ở. Đây là căn cứ để xem xét khả năng chuyển mục đích sử dụng đất và giữ lại công trình hiện hữu.

Thứ ba, đất phải được sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp; đồng thời không nằm trong hành lang an toàn công trình công cộng hoặc khu vực có nguy cơ thiên tai, sạt lở đe dọa tính mạng.

Ngoài ba nhóm điều kiện trên, người sử dụng đất phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ này, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo phương án được nghiên cứu, người dân có thể được xem xét giữ nguyên hiện trạng nhà ở và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức.

Đề xuất này hướng đến việc xử lý những công trình vi phạm đã tồn tại từ lâu, đồng thời bảo đảm việc quản lý đất đai theo quy hoạch và không tạo điều kiện hợp thức hóa các hành vi vi phạm mới phát sinh.

Người dân cần lưu ý gì khi có đất thuộc diện vi phạm trong quá khứ?

Trước những đề xuất mới về điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm trong quá khứ, người dân có nhu cầu hoàn thiện giấy tờ nhà đất cần chủ động kiểm tra nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất. Các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy tờ mua bán, biên lai nộp tiền sử dụng đất, tài liệu chứng minh thời điểm sử dụng đất hoặc hồ sơ xử lý vi phạm có thể là căn cứ quan trọng khi xác định tình trạng pháp lý.

Bên cạnh đó, cần xác định rõ thửa đất thuộc nhóm vi phạm nào, thời điểm phát sinh vi phạm và tình trạng quy hoạch hiện tại. Đặc biệt, đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng sai mục đích, điều kiện áp dụng giữa các nhóm và từng giai đoạn có sự khác biệt, không thể căn cứ duy nhất vào thời gian sử dụng đất để kết luận đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Đối với trường hợp nhà xây dựng trên đất nông nghiệp, người dân cũng cần phân biệt giữa việc được xem xét giữ lại công trình và việc được công nhận quyền sử dụng đất ở. Đây là những nội dung có liên quan nhưng không đồng nghĩa với việc căn nhà hoặc thửa đất tự động được hợp thức hóa về mặt pháp lý.

Quan trọng hơn, các nội dung nêu trên hiện vẫn là đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Người dân cần theo dõi quá trình hoàn thiện, thông qua và ban hành văn bản chính thức để xác định chính xác quyền lợi, nghĩa vụ cũng như thủ tục cần thực hiện.

Việc bổ sung điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm trong quá khứ được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một phần vướng mắc pháp lý cho người dân, nhất là những trường hợp đã sử dụng đất trong thời gian dài. Tuy nhiên, khả năng được cấp giấy chứng nhận vẫn phụ thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng và các điều kiện cụ thể theo quy định chính thức khi được ban hành.