Đất đang thế chấp bị thu hồi, tiền đền bù thuộc về ai?
Nhiều người hiện nay sử dụng sổ đỏ để thế chấp vay vốn ngân hàng phục vụ nhu cầu mua nhà, kinh doanh hoặc đầu tư. Tuy nhiên, không ít trường hợp bất ngờ nhận được thông báo thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội, khiến phát sinh thắc mắc: Đất đang thế chấp bị thu hồi thì tiền đền bù sẽ thuộc về ai? Người dân có được nhận khoản bồi thường hay ngân hàng sẽ giữ toàn bộ số tiền này?
Đất đang thế chấp bị thu hồi vẫn được bồi thường theo quy định
Người sử dụng đất không mất quyền được bồi thường
Nhiều người cho rằng khi sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng thì mọi quyền lợi liên quan đến thửa đất sẽ thuộc về ngân hàng. Tuy nhiên, đây là cách hiểu chưa chính xác.
Theo quy định hiện hành, nếu thửa đất đáp ứng điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất vẫn là đối tượng được nhận bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Nói cách khác, việc thế chấp quyền sử dụng đất không làm mất quyền được bồi thường của người dân khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
Tiền bồi thường trở thành tài sản bảo đảm cho khoản vay
Tuy vẫn được bồi thường, nhưng khoản tiền đền bù sẽ không được xử lý như các trường hợp đất không thế chấp.
-
Theo Khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, khi tài sản bảo đảm bị Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì số tiền được bồi thường sẽ trở thành tài sản bảo đảm thay thế cho khoản vay.
Điều này đồng nghĩa với việc tiền bồi thường có thể được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng trước khi người sử dụng đất nhận phần còn lại.
Tiền đền bù sẽ được xử lý như thế nào khi đất đang thế chấp?
Trường hợp tiền bồi thường thấp hơn khoản nợ ngân hàng
Trong trường hợp số tiền bồi thường thấp hơn dư nợ còn lại tại ngân hàng, toàn bộ khoản tiền đền bù sẽ được dùng để thanh toán một phần nghĩa vụ vay.
Ví dụ:
-
Dư nợ ngân hàng: 2 tỷ đồng
-
Tiền bồi thường khi thu hồi đất: 1,5 tỷ đồng
Khi đó, 1,5 tỷ đồng sẽ được sử dụng để giảm dư nợ. Người vay vẫn còn nghĩa vụ thanh toán phần còn thiếu là 500 triệu đồng cùng các khoản lãi phát sinh theo hợp đồng tín dụng.
Tùy từng trường hợp, ngân hàng có thể yêu cầu khách hàng tiếp tục trả nợ theo lộ trình hoặc bổ sung tài sản bảo đảm khác để thay thế cho tài sản đã bị thu hồi.
Trường hợp tiền bồi thường cao hơn khoản nợ ngân hàng
Nếu số tiền bồi thường lớn hơn khoản vay còn lại, ngân hàng chỉ được quyền thu hồi phần nghĩa vụ thực tế mà người vay còn nợ.
Ví dụ:
-
Dư nợ ngân hàng: 1 tỷ đồng
-
Tiền bồi thường: 3 tỷ đồng
Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ được thanh toán khoản nợ gốc, lãi và các chi phí hợp pháp khác theo hợp đồng. Sau khi tất toán khoản vay, phần tiền còn lại sẽ được chi trả cho người sử dụng đất.
Do đó, người dân hoàn toàn không bị mất khoản tiền chênh lệch nếu giá trị bồi thường lớn hơn dư nợ ngân hàng.
Ngân hàng có được nhận toàn bộ tiền đền bù hay không?
Câu trả lời là không.
Ngân hàng chỉ có quyền ưu tiên xử lý nghĩa vụ nợ trong phạm vi khoản vay còn tồn tại. Ngân hàng không được nhận toàn bộ tiền bồi thường nếu số tiền đó vượt quá dư nợ thực tế của khách hàng.
Đây cũng là điểm mà nhiều người thường hiểu nhầm khi cho rằng đất đã thế chấp thì mọi khoản tiền đền bù đều thuộc về ngân hàng.
Thực tế, pháp luật hiện hành được xây dựng theo nguyên tắc bảo đảm quyền lợi hài hòa giữa Nhà nước, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng. Vì vậy, sau khi hoàn thành nghĩa vụ vay vốn, phần tài sản còn lại vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân.
Người dân cần lưu ý gì khi đất đang thế chấp nằm trong diện thu hồi?
Khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân nên chủ động làm việc với ngân hàng để xác định chính xác dư nợ còn lại, bao gồm nợ gốc, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Bên cạnh đó, cần theo dõi kỹ phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do cơ quan chức năng công bố để nắm rõ quyền lợi của mình.
Trong nhiều trường hợp, việc hiểu rõ tình trạng pháp lý của thửa đất và khoản vay sẽ giúp người dân chủ động hơn trong quá trình xử lý hồ sơ, tránh phát sinh tranh chấp hoặc bị động khi dự án triển khai.
Xem thêm: Tư vấn pháp lý nhà đất miễn phí
Nếu đang có nhu cầu tìm hiểu các quy định liên quan đến thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, sang tên sổ đỏ hoặc các thủ tục pháp lý bất động sản khác, bạn có thể liên hệ Tân Phú Land để được tư vấn và hỗ trợ. Đội ngũ chuyên viên luôn sẵn sàng đồng hành, giúp khách hàng hiểu rõ quy định pháp luật và xử lý hồ sơ nhanh chóng, đúng quy định.
