Đề xuất đất vi phạm trước 1/8/2024 được xem xét cấp Sổ đỏ
Một điểm mới đáng chú ý tại Dự thảo Luật Đất đai 2026 là đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) đối với một số trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024.
Tuy nhiên, người dân cần lưu ý đây mới là nội dung dự thảo và mốc 01/8/2024 không đồng nghĩa với việc mọi trường hợp đất có vi phạm trước thời điểm này đều đương nhiên được cấp Sổ đỏ.
Đề xuất cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm thủ tục trước 1/8/2024
Theo khoản 5 Điều 64 Dự thảo Luật Đất đai số 01 ngày 20/7/2026, Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Đây là điểm đáng chú ý bởi Luật Đất đai 2024 hiện hành có quy định riêng tại Điều 139 về giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, tùy từng nhóm trường hợp và điều kiện cụ thể.
Trong khi đó, đề xuất mới tại khoản 5 Điều 64 đưa ra mốc 01/8/2024 đối với trường hợp “vi phạm về thủ tục”. Nếu được thông qua, quy định này có thể mở ra cơ sở pháp lý để xem xét cấp Giấy chứng nhận cho một số trường hợp đang sử dụng đất nhưng trước đây còn vướng mắc về thủ tục.
Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý cụm từ được sử dụng trong dự thảo là “vi phạm về thủ tục”, không phải tất cả các trường hợp “vi phạm pháp luật đất đai”. Tại Điều 64, dự thảo cũng chưa liệt kê cụ thể những hành vi nào được xác định thuộc nhóm vi phạm về thủ tục được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
5 điều kiện để đất vi phạm được xem xét cấp Sổ đỏ
Theo nội dung dự thảo, để được xem xét cấp Sổ đỏ, trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục phải đáp ứng đồng thời 5 điều kiện sau:
-
– Vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024.
-
– Đất đã được sử dụng ổn định.
-
– Đất không có tranh chấp.
-
– Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch.
-
– Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
-
5 điều kiện để đất vi phạm thủ tục được xem xét cấp Sổ đỏ
Như vậy, 01/8/2024 chỉ là một trong các điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét, chứ không phải mốc để tự động hợp thức hóa tất cả đất có vi phạm.
Ví dụ, một thửa đất có vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024 nhưng hiện đang có tranh chấp hoặc việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch thì chưa thể chỉ căn cứ vào mốc thời gian trên để khẳng định đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Ngược lại, trường hợp đáp ứng mốc thời gian nhưng hành vi vi phạm không thuộc phạm vi “vi phạm về thủ tục” được quy định chính thức sau này cũng có thể không thuộc đối tượng áp dụng.
Được xem xét cấp Sổ đỏ có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính?
Ngoài các điều kiện riêng đối với đất có vi phạm về thủ tục, việc cấp Sổ đỏ còn phải tuân thủ các nguyên tắc chung được quy định tại Điều 64 của dự thảo.
Theo đó, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện.
Trước khi được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ một số trường hợp như:
-
– Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
-
– Được miễn nghĩa vụ tài chính;
-
– Được ghi nợ nghĩa vụ tài chính;
-
– Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
-
Như vậy, việc thuộc trường hợp được xem xét cấp Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất được miễn các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan. Đối với tài sản gắn liền với đất, dự thảo cũng quy định tài sản được cấp Giấy chứng nhận gồm nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Người có đất vi phạm trước 1/8/2024 cần lưu ý gì?
Điều quan trọng nhất người dân cần lưu ý là không nên hiểu đề xuất này theo hướng cứ có đất vi phạm trước ngày 01/8/2024 là sẽ được cấp Sổ đỏ.
Thứ nhất, quy định chỉ đề cập đến trường hợp vi phạm về thủ tục. Phạm vi cụ thể của nhóm vi phạm này cần căn cứ vào quy định chính thức và hướng dẫn áp dụng sau khi luật được ban hành.
Thứ hai, thửa đất vẫn phải đáp ứng các điều kiện về sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.
Thứ ba, đây hiện mới là đề xuất tại Dự thảo Luật Đất đai 2026, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực. Vì vậy, người dân không nên căn cứ riêng vào dự thảo để khẳng định thửa đất của mình hiện nay đã đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ.
Theo phương án dự kiến, Dự thảo Luật Đất đai 2026 sẽ được xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI và dự kiến áp dụng từ ngày 01/3/2027. Nội dung và thời điểm áp dụng thực tế vẫn cần căn cứ vào văn bản chính thức được Quốc hội thông qua.
Nhận tư vấn pháp lý miễn phí tại đây
Đề xuất xem xét cấp Sổ đỏ cho đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 là một nội dung đáng chú ý trong Dự thảo Luật Đất đai 2026. Tuy nhiên, đây không phải cơ chế tự động cấp Sổ đỏ cho tất cả đất vi phạm trước thời điểm này.
Người sử dụng đất vẫn cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thời điểm vi phạm, quá trình sử dụng ổn định, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và các yêu cầu liên quan. Với những trường hợp đang vướng thủ tục cấp Sổ đỏ, người dân nên kiểm tra cụ thể hồ sơ và tình trạng pháp lý của thửa đất, đồng thời tiếp tục theo dõi quy định chính thức khi Luật Đất đai mới được ban hành.
