Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất khi sửa Luật Đất đai
Chính phủ đề xuất sửa Luật Đất đai theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và phương pháp định giá, nhằm hạn chế tình trạng thao túng, hình thành giá đất ảo. Đáng chú ý, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được đề xuất sử dụng trong tính nghĩa vụ tài chính, đồng thời có thể làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, đây hiện mới là định hướng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được trình Quốc hội, chưa phải quy định chính thức đã có hiệu lực. Vì vậy, người dân cần hiểu đúng bản chất của đề xuất và những vấn đề có thể tác động trực tiếp đến quyền lợi của mình.
Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất khi sửa Luật Đất đai
Sáng 19/8/2026, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng đã trình Quốc hội định hướng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo cơ quan soạn thảo, sau hai năm thực hiện, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều nội dung mang tính đột phá, góp phần hoàn thiện thể chế cũng như nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực tế vẫn phát sinh một số khó khăn, đồng thời có những quy định cần điều chỉnh để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay trên cơ sở Nghị quyết số 21-NQ/TW và tổng kết thực tiễn, Chính phủ đã thông qua 7 nhóm chính sách lớn trong định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Trong đó, một nội dung đáng chú ý liên quan đến cơ chế tài chính đất đai và giá đất.
Theo đề xuất, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và phương pháp định giá. Dữ liệu về giá đất cũng được định hướng kết nối liên thông giữa hệ thống dữ liệu đất đai và các lĩnh vực chuyên ngành có liên quan.
Việc định giá dự kiến căn cứ vào các yếu tố như mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, thông tin đầu vào và các quy định pháp luật có liên quan.
Điểm người dân cần đặc biệt lưu ý là khái niệm “Nhà nước quyết định giá đất” không nên được hiểu thành Nhà nước ấn định toàn bộ giá mua bán bất động sản trên thị trường. Nội dung đang được đề xuất tập trung vào cơ chế định giá đất của Nhà nước và việc sử dụng mức giá này cho các trường hợp pháp luật quy định.
Vì sao đề xuất Nhà nước quyết định giá đất?
Một trong những mục tiêu quan trọng được Chính phủ đưa ra khi đề xuất cơ chế mới là giúp giá đất không bị thao túng, hạn chế hình thành giá ảo và điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất.
Giá đất là vấn đề có ảnh hưởng lớn bởi không chỉ liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước mà còn gắn trực tiếp với nhiều quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Chẳng hạn, khi người dân thực hiện một số thủ tục đất đai, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính có thể phụ thuộc vào cơ chế xác định giá đất. Khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cũng là một trong những vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm bởi có liên quan đến việc xác định mức bồi thường.
Do đó, xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, minh bạch và một phương pháp định giá phù hợp được kỳ vọng sẽ giúp cơ chế xác định giá đất phản ánh tốt hơn điều kiện thực tế, đồng thời hạn chế những yếu tố bất thường có thể làm sai lệch giá.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng định hướng có chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất phục vụ sản xuất, kinh doanh và phát triển các dự án nhà ở cho thuê.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được đề xuất thế nào?
Một nội dung khác đáng chú ý trong dự thảo là đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai.
Theo định hướng được trình Quốc hội, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá còn có thể được sử dụng làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đây là điểm đáng chú ý nếu so với cơ chế hiện hành.
Theo quy định hiện hành được VnExpress dẫn lại, Nhà nước sử dụng giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Giá đất cụ thể còn được áp dụng trong một số trường hợp như tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; tính tiền thuê đất trả một lần và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Tuy nhiên, cơ chế cụ thể về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh cũng như tỷ lệ tăng, giảm vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu và hoàn thiện.
Cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ những vấn đề này để vừa phù hợp với mục tiêu huy động nguồn lực đất đai, vừa bảo đảm khả năng áp dụng trên thực tế.
Khi nào đề xuất Nhà nước quyết định giá đất có thể được áp dụng?
Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi thông tin về thay đổi chính sách đất đai rất dễ khiến người dân nhầm lẫn giữa đề xuất và quy định đã có hiệu lực.
Tính đến thời điểm hiện tại, nội dung Nhà nước quyết định giá đất mới nằm trong định hướng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội.
Theo kế hoạch được công bố, Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thường lệ vào tháng 10/2026.
Do đó, cơ chế cuối cùng về giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh, bồi thường khi thu hồi đất cũng như thời điểm áp dụng còn phụ thuộc vào quá trình Quốc hội xem xét và hoàn thiện dự thảo.
Người dân có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, thực hiện thủ tục đất đai hoặc đang có đất thuộc diện thu hồi nên tiếp tục theo dõi các quy định chính thức được ban hành, tránh áp dụng thông tin từ dự thảo như một quy định đã có hiệu lực.
Việc đề xuất Nhà nước quyết định giá đất cho thấy cơ chế tài chính đất đai đang đứng trước khả năng có những thay đổi đáng chú ý. Nếu được thông qua, cách xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và cơ chế bồi thường sẽ là những nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều người sử dụng đất.
