Lãi suất dưới 9% có phải "ngưỡng vàng" giúp thị trường BĐS hồi phục?
Nhiều khảo sát mới cho thấy, nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu nhưng người dân ngày càng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Vậy mức lãi suất nào được xem là hợp lý để người mua tự tin vay vốn và thị trường bất động sản có thể sôi động trở lại?
Mức lãi suất được người mua chấp nhận hiện nay
Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn phần lớn người mua kỳ vọng lãi suất vay mua nhà chỉ ở mức 5-7%/năm. Đây được xem là ngưỡng giúp họ dễ dàng cân đối tài chính và yên tâm với kế hoạch trả nợ trong nhiều năm.
Khảo sát cũng chỉ ra một ngưỡng tâm lý khá rõ ràng. Khi lãi suất tăng lên 7-9%/năm, người mua bắt đầu cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định vay vốn. Đến khi lãi suất vượt 9%/năm, sức chịu đựng tài chính giảm đáng kể và nhiều người lựa chọn trì hoãn việc mua nhà.
Đáng chú ý, 81% người được khảo sát cho biết sẵn sàng vay ngân hàng nếu lãi suất dưới 9%, trong khi 84% vẫn có nhu cầu sử dụng vốn vay để mua nhà. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, người mua hiện không còn sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn mà ưu tiên mức vay an toàn hơn.
Những con số này cho thấy nhu cầu mua nhà chưa hề biến mất. Điều người mua đang chờ đợi không phải là lãi suất thấp kỷ lục mà là một mặt bằng lãi suất ổn định, đủ để họ chủ động xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn.
Áp lực lãi vay đang làm thay đổi kế hoạch mua nhà
Mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản hiện nay vẫn ở mức khá cao. Theo ghi nhận từ thị trường, nhiều khoản vay phổ biến dao động khoảng 11-13%/năm, thậm chí có trường hợp sau khi kết thúc thời gian ưu đãi phải chịu mức lãi suất 14-15%/năm hoặc cao hơn đối với các khoản vay thả nổi.
Áp lực này khiến không ít gia đình phải điều chỉnh kế hoạch chi tiêu. Khi số tiền trả góp hàng tháng tăng lên, phần ngân sách dành cho sinh hoạt, giáo dục hay tích lũy cũng bị thu hẹp đáng kể.
Không chỉ vậy, thời gian đưa ra quyết định mua nhà cũng kéo dài hơn trước. Theo khảo sát của One Mount Group, tỷ lệ khách hàng dự định mua nhà trong vòng 6 tháng giảm đáng kể, trong khi số người có kế hoạch giao dịch trong vòng 2 năm lại tăng lên. Điều này phản ánh tâm lý chờ đợi của người mua trước những biến động về lãi suất, giá nhà và triển vọng kinh tế.
Người mua ưu tiên an toàn tài chính thay vì sử dụng đòn bẩy
Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường hiện nay là cách người mua quản lý dòng tiền.
Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng vay tỷ lệ cao để tận dụng cơ hội tăng giá bất động sản thì hiện nay phần lớn khách hàng lựa chọn phương án an toàn hơn.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn:
-
– 91% người mua chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị căn nhà.
-
– Phần lớn chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng để trả cả gốc và lãi.
-
– Người mua để ở chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó nhiều khách hàng mua căn nhà đầu tiên nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống.
Bên cạnh đó, các tiêu chí như pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng tài chính phù hợp được ưu tiên hơn so với kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Ở nhóm nhà đầu tư, xu hướng cũng thay đổi rõ rệt. Thay vì lướt sóng trong thời gian ngắn, nhiều người kéo dài chu kỳ nắm giữ từ 1-3 năm và đánh giá kỹ hiệu quả khai thác hoặc khả năng tạo dòng tiền trước khi quyết định xuống tiền.
Lãi suất cao khiến thanh khoản thị trường chậm lại
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, DKRA Consulting và Dat Xanh Services (DXS – FERI), lãi suất vay cao đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản bất động sản giảm.
Chi phí vốn tăng khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều thận trọng hơn khi sử dụng vốn vay. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà đã tăng mạnh trong nhiều năm liên tiếp, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân.
Đối với thị trường căn hộ, giá sơ cấp tại nhiều khu vực TP.HCM hiện phổ biến từ 90-120 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở những vị trí trung tâm. Giá bán cao kết hợp với lãi suất vay lớn khiến quyết định mua nhà trở nên khó khăn hơn.
Báo cáo của DXS – FERI cũng cho thấy tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 20-30%, thấp hơn cùng kỳ năm trước. Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư ghi nhận lượng giao dịch hạn chế hơn.
Trước sự thay đổi trong hành vi của khách hàng, nhiều chủ đầu tư cũng linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm giảm áp lực tài chính.
-
– Giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10% giá trị sản phẩm.
-
– Hỗ trợ lãi suất trong 24-30 tháng đến thời điểm nhận nhà.
-
– Ân hạn nợ gốc trong thời gian đầu.
-
– Cam kết mức lãi suất sau giai đoạn ưu đãi để người mua chủ động tính toán chi phí.
Những chính sách này góp phần giúp người mua giảm áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu, đồng thời tăng khả năng tiếp cận nhà ở khi mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao.
Lãi suất vay mua nhà vẫn là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền của người dân. Các khảo sát mới cho thấy, 5-7%/năm là mức lãi suất được nhiều người kỳ vọng, trong khi dưới 9%/năm được xem là ngưỡng có thể thúc đẩy nhu cầu vay vốn trở lại.
