Quy định sang tên sổ đỏ năm 2026 người mua nhà đất cần biết

Khi mua bán, tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà đất, ký hợp đồng chưa phải là bước cuối cùng. Người nhận quyền còn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận theo quy định. Người mua nhà đất cần đặc biệt lưu ý các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, tình trạng pháp lý của bất động sản và thời hạn đăng ký biến động. Việc kiểm tra kỹ ngay từ đầu có thể giúp hạn chế tình trạng đã ký hợp đồng nhưng sau đó hồ sơ sang tên lại phát sinh vướng mắc.

---

Điều kiện sang tên sổ đỏ năm 2026

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện luật định.

Trong trường hợp mua bán nhà đất thông thường, một số điều kiện quan trọng cần kiểm tra gồm:

• – Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp được pháp luật quy định ngoại lệ.

• – Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền và quyết định, bản án đã có hiệu lực.

• – Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

• – Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

• – Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Bên cạnh điều kiện của người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định và không thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, người mua không nên chỉ kiểm tra thông tin về diện tích và người đứng tên trên Giấy chứng nhận mà cần xem xét toàn diện tình trạng pháp lý của bất động sản.

Tân Phú Land – nhận tư vấn pháp lý, thủ tục mua bán nhà đất

Những trường hợp cần lưu ý trước khi làm thủ tục sang tên

Một bất động sản đã có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa mọi trường hợp đều có thể lập tức thực hiện việc chuyển nhượng và sang tên.

Đầu tiên là trường hợp đất đang có tranh chấp. Người mua cần xác định rõ tình trạng tranh chấp và việc giải quyết tranh chấp trước khi tiến hành giao dịch. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án cũng cần đặc biệt lưu ý. Việc kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi giao tiền giúp người mua hạn chế rủi ro phát sinh sau khi ký kết hợp đồng.

Ngoài ra, cần kiểm tra thời hạn sử dụng đất. Điều này đặc biệt quan trọng với những loại đất có thời hạn sử dụng thay vì sử dụng ổn định lâu dài.

Một trường hợp khác dễ bị bỏ qua liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai. Luật Đất đai quy định trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Những yếu tố trên cho thấy việc kiểm tra pháp lý nên được thực hiện trước khi giao dịch, thay vì đợi đến lúc nộp hồ sơ sang tên mới kiểm tra.

Sang tên sổ đỏ phải thực hiện trong thời hạn bao lâu?

Một trong những mốc thời gian người mua nhà đất cần chú ý là 30 ngày.

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đối với các trường hợp thuộc diện đăng ký biến động theo quy định, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Thời hạn 30 ngày không có nghĩa cơ quan nhà nước có 30 ngày để hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ. Đây là thời hạn mà người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký biến động trong các trường hợp pháp luật quy định.

Đối với trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Vì vậy, sau khi hoàn thành giao dịch, các bên không nên để hồ sơ kéo dài mà cần chủ động xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ đăng ký biến động và thực hiện thủ tục đúng quy định.

Thời gian cơ quan có thẩm quyền xử lý hồ sơ lại là một vấn đề khác. Các quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hiện được hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hợp nhất liên quan. Văn Bản Chính Phủ

Tìm nhà chuẩn pháp lý tại Tân Phú Land

Người mua nhà đất cần kiểm tra gì

Trước khi đặt cọc và ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận với thực tế bất động sản, bao gồm diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất, thông tin chủ sử dụng, tài sản gắn liền với đất và những nội dung có liên quan. Đặc biệt, cần xác định người bán có đúng là người có quyền chuyển nhượng hay không.

Với tài sản thuộc sở hữu chung, tài sản của vợ chồng hoặc có nhiều người cùng quyền sử dụng, việc xác định đầy đủ chủ thể tham gia giao dịch rất quan trọng.

Tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp và các hạn chế quyền cũng là những thông tin nên được kiểm tra trước khi người mua thanh toán phần lớn giá trị bất động sản.

Ngoài ra, nên kiểm tra hiện trạng nhà đất có phù hợp với thông tin pháp lý hay không. Với nhà ở, các vấn đề liên quan đến hiện trạng xây dựng, tài sản đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay chưa cũng có thể ảnh hưởng đến giao dịch và nhu cầu sử dụng tài sản sau này.

Người mua cũng cần dự trù các khoản nghĩa vụ tài chính phát sinh trong giao dịch và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để quá trình đăng ký biến động thuận lợi hơn.

Một điểm cần phân biệt là công chứng hợp đồng và đăng ký biến động không phải cùng một thủ tục. Việc hợp đồng đã được công chứng không đồng nghĩa thông tin người sử dụng đất trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận đã tự động được cập nhật sang tên người mua.

---

Sang tên sổ đỏ là một trong những bước quan trọng để hoàn thiện thủ tục pháp lý sau khi chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, để quá trình này diễn ra thuận lợi, việc kiểm tra pháp lý cần bắt đầu ngay từ trước thời điểm đặt cọc và ký hợp đồng.

Người mua nên kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận, chủ thể chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp, thời hạn sử dụng đất, hiện trạng bất động sản và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đồng thời, cần lưu ý thời hạn đăng ký biến động 30 ngày đối với những trường hợp pháp luật quy định để tránh chậm thực hiện thủ tục.

Trong những giao dịch có tình trạng pháp lý phức tạp, nhiều đồng sở hữu, đang thế chấp, có tranh chấp hoặc hiện trạng nhà đất khác với giấy tờ, người mua nên xác minh kỹ hồ sơ và tham khảo cơ quan có thẩm quyền hoặc người có chuyên môn trước khi quyết định giao dịch.