Sửa Luật Đất đai: Dự án chậm quá 60 tháng có thể bị thu hồi
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất cơ chế xử lý mới đối với đất thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng hoặc chậm sử dụng. Đáng chú ý, chủ đầu tư có thể phải nộp một khoản tiền lũy tiến hằng năm và nếu quá 60 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.
Đề xuất thu hồi đất nếu dự án chậm quá 60 tháng
Theo hồ sơ dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xây dựng, một cơ chế mới đang được đề xuất đối với đất được giao để thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng.
Theo đó, thay vì chỉ xử lý tại thời điểm thu hồi, Nhà nước sẽ thu một khoản tiền lũy tiến hằng năm, tăng dần theo thời gian đất không được sử dụng hoặc dự án chậm sử dụng đất.
Nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo đề xuất tại dự thảo.
Có thể hình dung cơ chế được đề xuất theo trình tự:
Không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất → nộp khoản tiền lũy tiến hằng năm → mức tiền tăng dần theo thời gian → quá 60 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng → thu hồi đất.
Trong quá trình góp ý, một số cơ quan đề nghị cân nhắc mốc 60 tháng và phân biệt cụ thể giữa trường hợp dự án không sử dụng đất với trường hợp chậm sử dụng đất, thay vì áp dụng chung một mốc thời gian.
Nhận tư vấn pháp lý miễn phí tại đây
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quy định hiện hành cho phép gia hạn không quá 24 tháng trong trường hợp liên quan; hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn không hoàn thành đầu tư xây dựng thì Nhà nước thu hồi đất.
Trong khi đó, dự thảo mới hướng đến cách xử lý bằng chế tài tài chính lũy tiến trong khoảng thời gian 60 tháng. Chủ đầu tư càng kéo dài thời gian không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính càng tăng. Sau mốc 60 tháng, nếu đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng thì mới áp dụng biện pháp thu hồi.
Theo cơ quan soạn thảo, hướng tiếp cận này nhằm thể chế định hướng tại Nghị quyết 21 về việc áp dụng chính sách tài chính cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, thay vì chỉ sử dụng biện pháp thu hồi đất.
Điểm đáng chú ý của đề xuất nằm ở việc làm tăng chi phí của hành vi giữ đất nhưng không khai thác. Điều này có thể tạo áp lực tài chính để nhà đầu tư sớm triển khai dự án, thay vì kéo dài thời gian sử dụng đất nhưng không đưa nguồn lực này vào thực tế.
Cơ quan soạn thảo cũng chỉ ra rằng việc xử lý dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ đã được quy định trong pháp luật đất đai, nhưng thực tế vẫn còn các dự án tồn đọng, kéo dài, bỏ hoang và chưa phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai.
Dự thảo cũng xuất phát từ những vướng mắc trong thực tế khi pháp luật hiện hành chưa làm rõ đầy đủ cách xác định giữa hành vi “không đưa đất vào sử dụng” và trường hợp “tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư”.
Việc khó phân định từng hành vi có thể gây vướng mắc trong quá trình xác định vi phạm và xử lý dự án. Đặc biệt, việc tiếp tục gia hạn đối với dự án chậm tiến độ có thể khiến tổng thời gian đưa đất vào sử dụng kéo dài, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Vì vậy, cơ quan soạn thảo cho rằng cần có quy định đủ mạnh để thúc đẩy nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai dự án, đồng thời có cơ sở thu hồi đất đối với những trường hợp tiếp tục vi phạm.
Khoản tiền lũy tiến đối với dự án chậm sử dụng đất tính thế nào?
Trong quá trình góp ý dự thảo, nhiều cơ quan đề nghị phải xác định rõ thời gian chậm đưa đất vào sử dụng để có cơ sở tính khoản tiền lũy tiến. Một số ý kiến cũng đề xuất làm rõ tiêu chí xác định dự án chậm sử dụng đất và thời điểm bắt đầu tính thời gian chậm.
Cơ quan soạn thảo cho biết sẽ tiếp tục rà soát và dự kiến quy định cụ thể tại nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về thời hạn, điều kiện, căn cứ xác định vi phạm và cách xác định khoản tiền lũy tiến phải nộp đối với dự án không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất.
Do đó, ở thời điểm hiện tại, chưa nên hiểu rằng cứ dự án chậm tiến độ là chủ đầu tư đã phải nộp một mức tiền lũy tiến cố định. Các tiêu chí và cách tính cụ thể vẫn cần chờ quá trình hoàn thiện dự thảo và văn bản hướng dẫn liên quan.
Dự án chậm do bất khả kháng có bị thu hồi đất?
UBND tỉnh Lào Cai đề nghị bổ sung quy định chi tiết về tiêu chí xác định chậm sử dụng đất, thời điểm bắt đầu tính thời gian chậm và cơ chế gia hạn đối với trường hợp bất khả kháng hoặc dự án chậm do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước.
Ý kiến này cũng đề nghị chỉ áp dụng biện pháp thu hồi đất đối với phần trách nhiệm thuộc về nhà đầu tư và sau khi đã thực hiện đầy đủ các bước xử lý, tạo điều kiện khắc phục theo quy định.
Điều này cho thấy việc xác định một dự án có thuộc trường hợp phải nộp khoản tiền lũy tiến hoặc bị thu hồi đất hay không sẽ cần xem xét nguyên nhân dẫn đến việc chậm sử dụng đất, thay vì chỉ căn cứ vào thời gian.
Đây hiện là ý kiến góp ý trong quá trình xây dựng chính sách, chưa phải quy định chính thức. Các trường hợp ngoại lệ, điều kiện gia hạn và trách nhiệm cụ thể của nhà đầu tư vẫn cần chờ nội dung cuối cùng của Luật và các văn bản hướng dẫn.
Siết dự án bỏ hoang, hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai
Đề xuất thu khoản tiền lũy tiến đối với dự án không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất cho thấy hướng xử lý đang được nghiên cứu theo cách tạo áp lực tài chính tăng dần trước khi áp dụng biện pháp thu hồi.
Nếu được thông qua, cơ chế này sẽ tác động trực tiếp đến các chủ đầu tư đang nắm giữ đất dự án nhưng kéo dài thời gian triển khai. Mục tiêu được cơ quan soạn thảo nêu ra là thúc đẩy đất đai sớm được đưa vào sử dụng, đồng thời xử lý tình trạng dự án tồn đọng, bỏ hoang và gây lãng phí nguồn lực.
Tìm nhà chuẩn pháp lý tại Tân Phú Land
Tuy nhiên, người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý: đề xuất thu hồi đất nếu quá 60 tháng vẫn không đưa vào sử dụng hiện thuộc dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Mốc thời gian, cách tính khoản tiền lũy tiến, tiêu chí xác định vi phạm cũng như các trường hợp ngoại lệ vẫn có thể được điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện chính sách.
