Thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng vẫn khó mua nhà
Dù có thu nhập hơn 26 triệu đồng mỗi tháng, không ít người vẫn gặp khó khăn trong hành trình sở hữu nhà tại các đô thị lớn. Một bộ phận người dân có thu nhập vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội nhưng lại chưa đủ khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở thương mại.
Đây là một trong những vấn đề được các chuyên gia chỉ ra tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, diễn ra ngày 11/11. Bên cạnh áp lực giá nhà, các chuyên gia cũng nhấn mạnh yêu cầu thay đổi cơ cấu sản phẩm, phát triển đô thị đồng bộ và hướng thị trường đến nhu cầu ở thực.
Thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng vẫn khó tiếp cận nhà ở
Tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định thị trường đang tồn tại một nhóm người mua nằm giữa hai phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Đây là những người có thu nhập vượt ngưỡng quy định để được mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa đủ khả năng tài chính sở hữu căn hộ thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.
Ông Châu dẫn ví dụ, người độc thân thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 51 triệu đồng/tháng có thể vượt ngưỡng thu nhập thông thường để mua nhà ở xã hội, trong khi việc tìm kiếm căn hộ thương mại giá bình dân vẫn rất khó khăn.
Theo quy định tại Nghị định 136/2026/NĐ-CP, ngưỡng thu nhập thông thường để xét mua nhà ở xã hội là không quá 25 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và tổng cộng không quá 50 triệu đồng/tháng đối với hai vợ chồng. Một số trường hợp có ngưỡng riêng và địa phương có thể điều chỉnh theo quy định.
Tân Phú Land – nhận tư vấn pháp lý, chuyển mục đích sử dụng đất
Giá căn hộ cao gấp hơn 32 lần thu nhập năm của gia đình công chức
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, chỉ số giá căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình công chức tại đô thị Việt Nam đã vượt 32 lần, cao khoảng gấp đôi mức bình quân thế giới.
Con số này phản ánh khoảng cách lớn giữa giá bất động sản và khả năng tài chính của người dân. Đáng chú ý, đây là tỷ lệ so sánh giá căn hộ với thu nhập năm, không đồng nghĩa một gia đình chỉ cần tiết kiệm đúng 32 năm là mua được nhà. Trên thực tế, người mua còn phải chi trả sinh hoạt phí, nuôi con, chăm sóc sức khỏe và nhiều khoản thiết yếu khác. Nếu vay ngân hàng, áp lực trả nợ gốc và lãi cũng là yếu tố phải tính toán.
Theo TS. Cấn Văn Lực, nhu cầu nhà ở trung cấp và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60–65%, cho thấy thị trường vẫn còn dư địa phát triển đáng kể đến năm 2030. Trong khi đó, Chủ tịch HoREA nhận định nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê vẫn thiếu hụt. Các chuyên gia cho rằng cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà cho thuê, thay vì tiếp tục tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao với tệp khách hàng hạn chế.
Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, doanh nghiệp cần thay đổi
Bên cạnh câu chuyện giá nhà, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những thay đổi về nhu cầu, dòng vốn và phương thức kinh doanh.
Theo ông Đính, trước đây không ít doanh nghiệp dựa vào lợi thế quỹ đất đẹp, kỳ vọng tăng giá và dòng tiền đầu tư ngắn hạn để triển khai dự án. Tuy nhiên, cách tiếp cận này đang dần không còn phù hợp. Trong giai đoạn mới, chủ đầu tư cần tập trung vào giá trị sử dụng thực tế, khả năng thu hút cư dân và hiệu quả vận hành lâu dài.
Tìm nhà giá tốt Tân Phú – Bình Tân
Một khu đô thị đẹp vẫn có thể thiếu sức hút nếu không có tiện ích sống.
Để minh chứng, ông Đính dẫn câu chuyện về một khu đô thị tại Bắc Giang trước sáp nhập, nằm gần khu vực tập trung khoảng 40.000 chuyên gia và lao động nước ngoài. Dù dự án có quy hoạch đẹp và hiện đại, theo ví dụ được ông nêu, hơn 30.000 người vẫn lựa chọn sinh sống tại Hà Nội và di chuyển đến nơi làm việc mỗi ngày. Nguyên nhân được chỉ ra là khu vực này thiếu hệ thống trường học, bệnh viện chất lượng cao và các tiện ích phục vụ đời sống gia đình.
Câu chuyện cho thấy chỉ xây dựng nhà ở đẹp chưa đủ để hình thành một đô thị hấp dẫn. Các khu đô thị mới cần phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế, thương mại và dịch vụ. Theo ông Đính, những dự án nằm trong vùng động lực kinh tế cần hướng đến vai trò đô thị vệ tinh, hỗ trợ các khu công nghiệp và khu kinh tế lân cận, thay vì chỉ phát triển sản phẩm để bán.
Giải pháp nào giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn?
Trước thực trạng giá nhà vượt xa thu nhập, các chuyên gia đề xuất nhiều giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.
Hoàn thiện chính sách và tháo gỡ vướng mắc dự án
Theo Chủ tịch HoREA, ba nhiệm vụ quan trọng hiện nay gồm tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật; giải quyết khó khăn tại những dự án tồn đọng kéo dài và tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại thông qua cơ chế thí điểm sử dụng đất không phải đất ở.
Cơ chế cho phép sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng một số loại đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định được kỳ vọng mở rộng cơ hội phát triển dự án. Ông Châu nhận định nguồn cung bất động sản có thể gia tăng từ năm 2027 nếu những vướng mắc được tháo gỡ hiệu quả.
Phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả
Các chuyên gia nhấn mạnh cần bổ sung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Đặc biệt, Chủ tịch HoREA đề xuất xây dựng cơ chế tạo điều kiện để cán bộ, công chức, viên chức nhà nước có nhu cầu thực được tiếp cận nhà ở xã hội.
Cơ cấu lại dòng vốn và giảm chi phí phát triển dự án
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng dòng vốn cần ưu tiên cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thay vì tập trung vào đầu cơ bất động sản. Nếu chủ đầu tư phụ thuộc quá lớn vào vốn vay với lãi suất thả nổi cao, chi phí tài chính có thể ảnh hưởng đến hiệu quả dự án và giá bán sản phẩm. Do đó, doanh nghiệp cần xây dựng cơ cấu vốn hợp lý, ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số trong quản lý xây dựng, vận hành để tối ưu chi phí.
Đối với cơ quan quản lý, ông Đính cũng nhấn mạnh yêu cầu tháo gỡ những điểm nghẽn trong phương pháp định giá đất, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất và tăng tính minh bạch của thông tin quy hoạch. Đồng thời, các đơn vị môi giới bất động sản cần lấy khách hàng làm trung tâm, hỗ trợ người mua lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính thực tế.
Việc người có thu nhập trên 26 triệu đồng/tháng vẫn khó mua nhà cho thấy khoảng cách đáng kể giữa giá bất động sản và khả năng chi trả của người dân. Theo nhận định của các chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sản 2026, thị trường đang đứng trước yêu cầu thay đổi cả về cơ cấu sản phẩm, dòng vốn và cách phát triển đô thị. Trong chu kỳ mới, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, hoàn thiện hạ tầng xã hội và hướng đến nhu cầu ở thực được xem là những yếu tố quan trọng để thị trường phát triển bền vững, đồng thời mở rộng cơ hội an cư cho người dân.
