Toàn Cảnh Các Dự Án Bất Động Sản TPHCM 2022: Một Năm Nhìn Lại

Bất động sản TPHCM 2022 với nhiều thăng trầm và biến động sắp khép lại. Hãy cùng Batdongsan.com.vn nhìn lại bức tranh toàn cảnh các dự án bất động sản TPHCM 2022 xem thị trường này có những chuyển động nào đáng chú ý và dự đoán những xu hướng sẽ tiếp diễn trong năm 2023 nhé!

Nguồn Cung Bất Động Sản TPHCM 2022 Tiếp Tục Khan Hiếm Dự Án Mới

Năm 2022, thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới. Theo dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, số lượng dự án mới công bố trên địa bàn toàn thành phố trong cả năm 2022 là 34 dự án, tập trung chủ yếu ở loại hình chung cư. Tuy nhiên, TPHCM vẫn là địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng dự án bất động sản mới, gấp 2,6 lần so với Hà Nội (13 dự án). 

Tính tổng số lượng dự án bất động sản đã và đang triển khai tại TPHCM cho đến năm 2022 là 1.508 dự án – cao nhất cả nước – một lần nữa khẳng định TPHCM vẫn là thị trường bất động sản lớn và sôi động nhất Việt Nam. 

Xét về loại hình bất động sản, đa số dự án bất động sản TPHCM thuộc loại hình chung cư, với số lượng 710 dự án, chiếm 47% tổng số. Trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp, nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ tăng cao, sự “áp đảo” của các dự án chung cư trong cơ cấu nguồn cung là điều dễ hiểu. Ngoài chung cư, các loại hình bất động sản phổ biến khác ở TPHCM là khu đô thị mới (166 dự án), khu phức hợp (126 dự án), biệt thự-liền kề (91 dự án).

Nguồn: Dữ liệu trên chuyên trang Dự án của Batdongsan.com.vn

Phân bố theo địa lý, các dự án tập trung nhiều nhất ở khu Đông và khu Nam TPHCM, với hậu thuẫn là sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng – giao thông và những thông tin quy hoạch đáng chú ý những năm gần đây. Khu Đông với 3 quận cũ được sáp nhập thành TP. Thủ Đức chiếm gần 28% tổng số lượng dự án toàn TPHCM. Trong đó, Quận 2 có 158 dự án, Quận 9 có 171 dự án và 92 dự án ở quận Thủ Đức cũ. Khu Nam với tâm điểm là Quận 7 có tới 199 dự án, cao nhất TPHCM. Hai huyện Bình Chánh, Nhà Bè cũng sở hữu số lượng dự án lớn, lần lượt là 103 và 73 dự án. 

Nguồn: Dữ liệu trên chuyên trang Dự án của Batdongsan.com.vn

Các Dự Án Mở Bán Trong Năm 2022 Ra Sao?

Thị trường bất động sản TPHCM 2022 đón nhận nguồn cung từ hơn 100 dự án mở bán, kể cả những dự án cũ từ 2021 mở bán tiếp, thuộc đủ các loại hình, trong đó chủ yếu là chung cư. Bên cạnh các đợt ra hàng mới của những dự án cũ, loạt dự án mở bán lần đầu đã mang đến những gam màu sáng cho bức tranh nguồn cung bất động sản TPHCM.

The Global City – đại đô thị 117ha tại Quận 2 của chủ đầu tư Masterise Homes được mở bán lần đầu vào tháng 2, với các sản phẩm nhà phố và shophouse. Sau đó vài tháng, Masterise Homes cũng đã hé lộ một vài hình ảnh phối cảnh phân khu cao tầng. Mới đây, đại dự án này cũng đã khai trương nhà điều hành kiêm văn phòng bán hàng rộng tới 10.000m2.  

Khu nhà điều hành rộng 10.000m2 vừa được khai trương tháng 11/2022 của đại đô thị The Global City

Tại Quận 9, dự án căn hộ MT Eastmark City mở bán giai đoạn 1 vào tháng 4 với giá từ 36 triệu/m2 được xem là giá tốt nhất khu Đông thời điểm đó nên đã cháy hàng ngay khi mở bán. Đến tháng 7, chủ đầu tư tiếp tục mở bán giai đoạn 2 với giá từ 39 triệu/m2. Sau hai đợt mở bán, MT Eastmark City đã bán được khoảng 1000 căn. Hiện người mua căn hộ tại cả hai giai đoạn đều đã ký Hợp đồng mua bán. MT Eastmark City sẽ tiếp tục mở bán tiếp các phân khu còn lại trong năm 2023, hứa hẹn mức giá cũng tầm 40 – 43 triệu/m2.

Đánh giá khách quan dự án MT Eastmark từ Batdongsan.com.vn

Giữa bối cảnh thị trường trầm lắng từ giữa năm đến hết quý 3, các dự án chung cư cao cấp mở bán trong những tháng cuối năm như Zeit River Thủ Thiêm (Quận 2), De La Sol (Quận 4) và Lancaster Legacy (Quận 1) cũng khiến thị trường chung cư TPHCM 2022 xôn xao. Trong đó, Zeit River Thủ Thiêm đã bán hết 95% giỏ hàng 300 căn đợt 1 chỉ sau 3 ngày mở bán.  

Với loại hình nhà phố liền kề và biệt thự, không thể không nhắc đến The Classia Khang Điền (Quận 9) – dự án nổi bật nhất năm 2022 của loại hình này. Các căn biệt thự, nhà phố The Classia được mở bán đợt 1 vào tháng 9, gây ấn tượng vì chủ đầu tư bán nhà đã xây xong hoàn thiện, có thể bàn giao ngay. Đến tháng 12, sau 3 tháng mở bán, chủ đầu tư đã tiến hành bàn giao sổ hồng cho cư dân.   

Các Dự Án Bàn Giao Trong Năm 2022

Năm 2022 cũng chứng kiến loạt dự án “về đích” thành công, bàn giao sản phẩm đến tay người mua, trong đó hầu hết là dự án chung cư. Ngoài các trường hợp đặc biệt như dự án căn hộ Zenity (Quận 1) mở bán các căn hộ đã hoàn thiện đầy đủ nội thất, bàn giao ngay cho người mua hay biệt thự, nhà phố The Classia Khang Điền đã nêu ở trên thì các dự án khác đều bàn giao sản phẩm sau một thời gian thi công như thông thường. 

Bên trong căn hộ Zenity bàn giao full nội thất dính tường do Batdongsan.com.vn đi khảo sát thực tế

Nửa đầu năm, Quận 2 chứng kiến 3 dự án chung cư bàn giao cho người mua. Đầu tiên là bộ đôi dự án D’Lusso và Precia của chủ đầu tư Minh Thông. Cái tên còn lại cũng là một dự án rất đáng chú ý: Cove Residences – phân khu thứ ba và cũng là phân khu cao cấp nhất của dự án Empire City Thủ Thiêm – đã chính thức bàn giao từ tháng 6. 

Phân khu Cove Residences thuộc dự án Empire City Thủ Thiêm đã hoàn thành, bàn giao từ tháng 6/2022  

Tại Quận 9, chung cư Ricca với 2 block, 549 căn hộ cũng đã “về đích” trong những ngày đầu năm 2022 với giá bán thời điểm đầu từ 29-33 triệu/m2. Đặc biệt, chỉ sau vài tháng bàn giao, căn hộ Ricca Quận 9 đã ra sổ hồng.

Trong khi đó, hai dự án chung cư Quận 7 là The Ascentia trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Q7 Saigon Riverside trên đường Đào Trí cũng đã bàn giao căn hộ, đón cư dân về sinh sống. 

Tại khu Tây Bắc TPHCM, khu phức hợp căn hộ và shophouse PiCity High Park Quận 12 trong năm 2022 đã bàn giao 3 trên tổng số 6 tòa căn hộ sau hơn 2 năm thi công. Hiện tại, tiến độ các tòa còn lại và khu shophouse thấp tầng cũng đang được duy trì tốt. Chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao tòa thứ tư (Park 4) vào đầu năm 2023. 

Mới đây nhất, chủ đầu tư Nam Long đã tiến hành bàn giao cụm căn hộ Flora Mizuki 6-7-8 trong dự án Mizuki Park Bình Chánh. Sau hơn một năm thi công, 3 block này kịp bàn giao trước thời điểm Tết Nguyên đán.

Dưới ảnh hưởng của dịch Covid-19 và những biến động khó lường kéo dài hơn 2 năm qua, việc các chủ đầu tư và nhà thầu vẫn cố gắng khắc phục khó khăn, đảm bảo thi công và giao nhà đúng tiến độ cho người mua được coi là một điểm sáng của thị trường bất động sản TPHCM 2022.   

Diễn Biến Giá Và Lượng Giao Dịch Bất Động Sản Dự Án TP.HCM 2022

Năm 2022 là một năm chứng kiến nhiều biến động trên thị trường bất động sản TPHCM. Nửa đầu năm, khi cuộc sống dần trở về bình thường sau dịch bệnh, những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản TPHCM cho thấy sự khởi sắc rõ nét với hàng loạt dự án mở bán. Đơn cử, với loại hình chung cư, toàn thành phố có gần 14.000 căn hộ mở bán mới trong hai quý đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 70 – 80%. 

Theo Báo cáo thị trường Quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá chung cư TPHCM tính đến Quý 2 tăng đều ở các phân khúc từ bình dân (dưới 35 triệu/m2) đến cao cấp (trên 55 triệu/m2). Mức độ quan tâm theo khu vực tăng nhẹ ở khu Đông và khu Nam. 

Từ cuối Quý 2 bước sang Quý 3, thị trường đột ngột trầm lắng, mức độ quan tâm đến BĐS và lượng giao dịch đều ảm đạm. Xu hướng này tiếp tục gia tăng về cuối năm. Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn đối với lực lượng môi giới, lượng giao dịch chung cư TP.HCM trong Quý 4 ảm đạm, chỉ bằng một nửa so với đầu năm. Tính trong cả năm, giá rao bán gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ khoảng 2-4%.

Với loại hình nhà phố bán, kết quả khảo sát môi giới cho biết lượng giao dịch nhà phố cuối năm giảm mạnh, dù mức độ quan tâm và giá bán tăng ở hầu hết khu vực quận, huyện. Lượng hàng nhà phố, biệt thự mở bán chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Trên thị trường thứ cấp xuất hiện những giao dịch cắt lỗ để thu hồi dòng vốn, nhưng thanh khoản vẫn chậm. 

Trong khi giao dịch bán gặp khó thì thị trường cho thuê lại chứng kiến sự phục hồi trở lại trong năm qua. Trên thị trường chung cư cho thuê, sau khi các biện pháp giãn cách xã hội để phòng dịch được nới lỏng, nhu cầu và giá thuê đã phục hồi trở về mức trước dịch bệnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chung cư tại TPHCM có tốc độ tăng giá và lợi suất cho thuê thấp hơn so với Hà Nội, năm 2022 ở mức 4,1% so với 4,6% ghi nhận tại Hà Nội.

Tương tự, giá thuê nhà phố tại TPHCM cũng có sự phục hồi mạnh mẽ. Cuối năm 2019, giá thuê nhà phố ở mức bình quân 70 triệu/tháng, sau đó giảm sốc về mức 35 triệu/tháng vào Quý 3/2021 khi dịch Covia bùng phát. Từ cuối năm 2021, việc nới lỏng các biện pháp phòng dịch đã tác động tích cực đến sự phục hồi của thị trường, giá thuê tăng dần và trở về mức gần như trước dịch, trung bình 60 triệu/tháng vào Quý 3/2022. Quận 1 và Quận 10 là những khu vực ghi nhận giá thuê nhà phố tăng mạnh nhất, với mức tăng 18% trong Quý 4/2022 so với quý đầu năm.

Những Mảng Tối Của Bức Tranh Thị Trường

Bên cạnh sự trầm lắng của thị trường nửa cuối năm, bức tranh toàn cảnh dự án bất động sản TPHCM 2022 vẫn còn những mảng tối cố hữu như những sai phạm về pháp lý dự án, quyền sở hữu, dự án treo v.v cản trở sự phát triển minh bạch, lành mạnh của thị trường.

Pháp lý dự án vẫn là một trong những mối lo ngại lớn nhất của người mua bất động sản. Những sai phạm về điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, về quy hoạch, thiết kế dự án hay năng lực yếu kém của chủ đầu tư là những nguyên nhân khiến tình trạng dự án đã mở bán, nhận cọc nhưng không thể triển khai hoặc ngừng thi công suốt nhiều năm tiếp tục diễn ra. 

Năm 2022 cũng chứng kiến loạt dự án chậm triển khai có tín hiệu “hồi sinh” nhưng một lần nữa lại tiếp diễn số phận long đong như Saigon Peninsula ở Mũi Đèn Đỏ (Quận 7) hay IFC One Saigon (Quận 1),… Bên cạnh các dự án treo, ngay cả những dự án đã hoàn thành, bàn giao cho cư dân về sinh sống nhiều năm vẫn gặp lùm xùm pháp lý khi chủ đầu tư không thể ra sổ cho người mua. Chất lượng sản phẩm nhà ở sau bàn giao và hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện, nhanh xuống cấp cũng là vấn đề gây nhức nhối, dẫn đến tình trạng cư dân tập trung biểu tình đòi quyền lợi, phản đối chủ đầu tư.

Càng về thời điểm cuối năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó dẫn đến phải cắt giảm nhân sự. Những đợt sa thải nhân sự, giảm lương liên tiếp khiến người môi giới đối mặt với thử thách, chịu áp lực, phân vân với lựa chọn bám trụ với nghề hay chuyển việc mới. Ngay cả khi bán được hàng thì câu chuyện bị nợ phí, chậm phí hoa hồng bán hàng cũng là một trong những chủ đề nóng trong các hội nhóm, diễn đàn của môi giới trên mạng xã hội. Không ít dự án, chủ đầu tư bị “điểm mặt” nợ phí, chậm phí, ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín doanh nghiệp và tâm lý của lực lượng môi giới. 

Dự Án Bất Động Sản TPHCM 2023 – Những Xu Hướng Nào Sẽ Lên Ngôi?

Trong bối cảnh trầm lắng của thị trường bất động sản cuối năm 2022, các chuyên gia nhận định thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực, báo hiệu sự phục hồi. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá nhận định thị trường sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào khoảng cuối năm 2023, sau đó tăng trưởng tốt hơn vào năm 2024. Kết quả khảo sát đối với môi giới cũng cho thấy có trên 50% đáp viên tin rằng thị trường sẽ phục hồi từ Quý 2/2023. 

Vậy trong một năm tới, đâu là những xu hướng trên thị trường bất động sản TPHCM? 

1. Sản Phẩm Dự Án Tập Trung Vào Nhu Cầu Ở Thực

Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư, nhà phố được dự báo sẽ là trọng tâm phát triển của thị trường trong năm 2023.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, nhu cầu thực được cho là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn cho thị trường hiện tại. Chinh vì vậy, các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của người mua. 

Ông Tuấn nhấn mạnh: “Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.”

Theo ông Tuấn, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại. Những người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, và đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, giúp tăng thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn.

2. Dự Án Nhà Ở Xã Hội Tăng

Các dự án nhà ở giá rẻ hướng tới các đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp đến trung bình được dự báo sẽ xuất hiện nhiều hơn trong năm 2023. TPHCM hiện đang triển khai kế hoạch xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ nhằm góp phần an cư cho người lao động. Trước mắt, đến năm 2025, thành phố đặt mục tiêu sẽ xây dựng được hơn 35.000 căn nhà ở xã hội. 

Một dự án nhà ở xã hội nổi bật đang được triển khai là Dự án nhà ở xã hội cho công nhân (Thủ Thiêm Green House) trên đường Võ Chí Công, Quận 2. Dự án có quy mô 1000 căn nhà ở xã hội, với giá bán dự kiến khoảng 23-25 triệu/m2. Ở giai đoạn 1, chủ đầu tư sẽ triển khai các căn hộ nhà ở xã hội dưới hình thức cho thuê 50 năm, chưa có sản phẩm bán.  

Dự án nhà ở xã hội cho công nhân – Thủ Thiêm Green House tại Quận 2 đang được thi công

3. Thị Trường Cho Thuê Phục Hồi

Sự phục hồi của thị trường cho thuê là xu hướng được dự báo sẽ tiếp diễn trong năm 2023. Nhu cầu thuê sẽ gia tăng ở tất cả các loại hình, đặc biệt là chung cư. Do mặt bằng giá bán chung cư TPHCM vẫn neo ở mức cao, người dân ngày càng có ít lựa chọn căn hộ ưng ý trong tầm giá dưới 2 tỷ, nên sẽ tiếp tục đi thuê. Ngoài ra, trước diễn biến trầm lắng của thị trường hiện tại, một bộ phận người mua nhà đang có tâm lý chờ giá xuống thấp hơn rồi mới chốt mua. Nhà phố, biệt thự và văn phòng cho thuê cũng được kỳ vọng sẽ tiếp diễn đà phục hồi từ năm 2022.

Hy vọng rằng với một số tín hiệu tích cực và sự vào cuộc của những chính sách hỗ trợ thị trường, bức tranh toàn cảnh dự án bất động sản TPHCM sẽ sớm tươi sáng hơn trong năm 2023.

Nguồn: batdongsan.com.vn