Đề xuất 4 nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất nhiều thay đổi liên quan đến cơ chế xác định giá đất. Một trong những nội dung đáng chú ý là việc đưa ra 4 nguyên tắc định giá đất, đồng thời xác định vai trò của bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và dữ liệu đầu vào. Những thay đổi này có liên quan trực tiếp đến nhiều vấn đề như nghĩa vụ tài chính về đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí. Đây hiện vẫn là nội dung được đề xuất trong dự thảo, chưa phải quy định chính thức đã có hiệu lực.

---

Đề xuất 4 nguyên tắc định giá đất mới

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, giá đất do Nhà nước quyết định phải bảo đảm 4 nguyên tắc:

• – Trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

• – Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất.

• – Dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành liên quan.

• – Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.

Bên cạnh các nguyên tắc trên, việc định giá đất còn căn cứ vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy định pháp luật tại thời điểm định giá.

Một điểm đáng chú ý là dự thảo mới không còn quy định phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường như Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, điều này không nên được hiểu đơn giản là “bỏ giá đất theo thị trường”.

Theo hướng xây dựng dự thảo, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật như phương pháp định giá, trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, hoạt động của Hội đồng thẩm định hay quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá có thể được giao Chính phủ quy định chi tiết.

Việc này nhằm tạo sự linh hoạt trong quá trình thực hiện, nhất là với những nội dung có thể phải thường xuyên điều chỉnh theo thực tế.

Bảng giá đất và hệ số K được sử dụng như thế nào?

Một nội dung khác nhận được nhiều sự quan tâm là phương án sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số K.

Theo đề xuất, bảng giá đất được xây dựng theo từng loại đất, khu vực và vị trí. Trong khi đó, hệ số K được sử dụng để điều chỉnh mức giá tại từng khu vực, vị trí cụ thể, có tính đến các yếu tố ảnh hưởng như hạ tầng, quy hoạch và điều kiện thực tế.

Có thể hiểu đơn giản:

• – Bảng giá đất: tạo mức giá cơ sở theo từng loại đất, khu vực và vị trí.

• – Hệ số K: điều chỉnh mức giá tăng hoặc giảm so với bảng giá để phù hợp hơn với từng trường hợp.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh dự kiến có vai trò trong việc xác định nhiều khoản liên quan đến đất đai như nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí liên quan.

Theo phương án đang được xem xét, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, sau đó trình HĐND cùng cấp quyết định.

Bảng giá và hệ số cũng có thể được sửa đổi, bổ sung khi có sự thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, đường, đoạn đường hoặc khi phát sinh yêu cầu mới trong công tác quản lý đất đai.

Một bảng giá đất muốn phản ánh tương đối sát thực tế cần có nguồn dữ liệu đầu vào đủ lớn, chính xác và thường xuyên được cập nhật. Đây cũng là một trong những vấn đề đang được quan tâm trong quá trình hoàn thiện cơ chế định giá đất.

Thực tế, dữ liệu phục vụ định giá đất có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau. Nếu thông tin phân tán, cập nhật chậm hoặc giá giao dịch được ghi nhận chưa phản ánh đầy đủ thực tế thì việc xây dựng bảng giá đất cũng gặp khó khăn.

Do đó, một trong những hướng được đề cập là tăng cường kết nối dữ liệu giữa các lĩnh vực:

Dữ liệu đất đai → Thuế → Công chứng → Ngân hàng → Các cơ sở dữ liệu liên quan

Việc liên thông dữ liệu có thể giúp cơ quan quản lý có thêm nguồn thông tin phục vụ định giá, đồng thời giảm tình trạng mỗi cơ quan sử dụng một nguồn dữ liệu riêng biệt.

Điều này cũng phù hợp với quá trình số hóa dữ liệu đất đai đang được triển khai trên cả nước. Khi dữ liệu về thửa đất, người sử dụng đất và các thông tin liên quan ngày càng được chuẩn hóa, cơ sở phục vụ công tác quản lý và định giá đất cũng có điều kiện được hoàn thiện hơn.

Tân Phú Land – nhận tư vấn pháp lý, thủ tục mua bán nhà đất

Đề xuất mới về định giá đất ảnh hưởng thế nào

Tùy từng trường hợp và quy định cụ thể sau khi được ban hành, giá đất có thể là căn cứ liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí.

Chẳng hạn, với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cơ chế xác định giá có liên quan trực tiếp đến việc tính tiền bồi thường. Với người thực hiện một số thủ tục về đất đai, giá đất cũng có thể ảnh hưởng đến số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Chính vì vậy, yêu cầu công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và hài hòa lợi ích là những yếu tố đáng chú ý trong 4 nguyên tắc được đề xuất lần này.

Dù vậy, người dân cần phân biệt rõ giữa đề xuất trong dự thảo và quy định đang có hiệu lực. Những nội dung nêu trên vẫn đang trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi và có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi được thông qua.

Do đó, chưa thể dựa vào dự thảo hiện nay để khẳng định giá đất tại một khu vực cụ thể sẽ tăng hay giảm, hoặc nghĩa vụ tài chính của từng trường hợp sẽ thay đổi bao nhiêu.

Tìm nhà chuẩn pháp lý tại Tân Phú Land

---

Việc đề xuất 4 nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi cho thấy hướng hoàn thiện cơ chế xác định giá đất đang tập trung nhiều hơn vào tính minh bạch, dữ liệu đầu vào và sự hài hòa lợi ích giữa các bên.

Đáng chú ý, vai trò của bảng giá đất và hệ số K cũng đang được xem xét trong việc xác định nhiều khoản tài chính liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, các nội dung này hiện vẫn là đề xuất và cần chờ quy định chính thức được thông qua để xác định cách áp dụng cụ thể.