Đề xuất thêm trường hợp thu hồi sổ đỏ người dân cần biết
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang nhận được nhiều sự quan tâm khi tiếp tục quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường được gọi là sổ đỏ. Theo nội dung dự thảo, 6 trường hợp thu hồi sổ đỏ cơ bản vẫn được giữ lại, nhưng một số nội dung được điều chỉnh theo hướng ngắn gọn hơn.
Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất bổ sung thêm trường hợp thu hồi, hủy sổ đỏ khi thửa đất không còn tồn tại do nguyên nhân khách quan và người sử dụng đất không thể khôi phục hiện trạng ban đầu. Đây hiện mới là đề xuất góp ý trong quá trình sửa luật, chưa phải quy định chính thức có hiệu lực.
Đề xuất thêm trường hợp thu hồi sổ đỏ
Theo góp ý của HoREA, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nên bổ sung trường hợp Nhà nước được thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu thửa đất bị phá hủy do nguyên nhân khách quan và người sử dụng đất không thể khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Điểm đáng chú ý ở đây là nguyên nhân dẫn đến việc thửa đất không còn tồn tại phải mang tính khách quan, không xuất phát từ hành vi tự ý thay đổi hoặc vi phạm của người sử dụng đất. Đồng thời, hiện trạng ban đầu của thửa đất cũng không thể khôi phục lại.
Theo HoREA, việc bổ sung trường hợp này sẽ giúp quy định về Giấy chứng nhận phù hợp hơn với tình trạng thực tế của thửa đất, đồng thời tạo sự thống nhất với các nguyên tắc quản lý và trách nhiệm của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, người dân cần lưu ý rằng đây mới là ý kiến đề xuất, chưa đồng nghĩa với việc pháp luật đã chính thức bổ sung thêm một trường hợp thu hồi sổ đỏ. Nội dung cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình hoàn thiện và thông qua Luật Đất đai sửa đổi.
Hiện nay có những trường hợp nào bị thu hồi sổ đỏ?
Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024, hiện Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong 6 trường hợp. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng tiếp tục duy trì 6 nhóm trường hợp này, dù một số nội dung được điều chỉnh cách diễn đạt.
Thứ nhất, Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận. Khi toàn bộ diện tích đất trên sổ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi thì Giấy chứng nhận đã cấp cũng được thu hồi theo quy định.
Thứ hai, thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận. Khi người sử dụng đất được cấp đổi sổ mới, Giấy chứng nhận cũ sẽ được thu hồi để tránh cùng lúc tồn tại nhiều giấy tờ pháp lý cho cùng một quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận. Trong trường hợp thông tin về quyền sử dụng đất hoặc tài sản có sự thay đổi và thuộc diện phải cấp sổ mới, Giấy chứng nhận cũ sẽ được thu hồi.
Tân Phú Land – nhận tư vấn pháp lý, thủ tục mua bán nhà đất
Thứ tư, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định. Các trường hợp có thể gồm cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích hoặc thời hạn sử dụng đất, hay không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo pháp luật tại thời điểm cấp.
Đáng chú ý, dự thảo đang đề cập ngoại lệ đối với trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật.
Thứ năm, Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy.
Thứ sáu, trường hợp đấu giá hoặc giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án nhưng người phải thi hành án không giao nộp Giấy chứng nhận đã cấp.
Như vậy, không phải cứ có thay đổi liên quan đến đất đai là sổ đỏ sẽ bị thu hồi. Việc thu hồi phải thuộc một trong các trường hợp mà pháp luật quy định và được thực hiện theo trình tự cụ thể.
Người dân có sổ đỏ đang sử dụng bị thu hồi không?
Đề xuất bổ sung trường hợp mới không có nghĩa sổ đỏ của người dân sẽ bị thu hồi hàng loạt. Đối với người đang sử dụng đất bình thường, thửa đất vẫn tồn tại trên thực tế và Giấy chứng nhận được cấp đúng quy định thì đề xuất trên không trực tiếp làm phát sinh căn cứ thu hồi sổ đỏ.
Ngay cả khi Luật Đất đai sửa đổi bổ sung trường hợp mới, việc thu hồi cũng phải đáp ứng đúng điều kiện được quy định và do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo trình tự pháp luật.
Dự thảo còn quy định, với những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy thì cơ quan, người có thẩm quyền có thể thực hiện hủy Giấy chứng nhận. Sau khi thu hồi, người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nếu đủ điều kiện.
Theo thông tin được công bố ngày 8/10/2026, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét trong kỳ họp tới. Vì vậy, người dân cần chờ nội dung luật được thông qua chính thức trước khi xác định các quyền, nghĩa vụ cụ thể.
Tìm nhà chuẩn pháp lý tại Tân Phú Land
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện vẫn duy trì 6 trường hợp Nhà nước thu hồi sổ đỏ như quy định hiện hành, đồng thời có đề xuất bổ sung trường hợp thửa đất không còn tồn tại do nguyên nhân khách quan và không thể khôi phục hiện trạng ban đầu.
Nếu được chấp thuận, quy định này sẽ bổ sung cơ chế xử lý đối với những tình huống đặc biệt mà hiện trạng đất trên thực tế không còn phù hợp với Giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, đây hiện vẫn mới là đề xuất, chưa phải quy định chính thức. Người dân nên tiếp tục theo dõi quá trình thông qua Luật Đất đai sửa đổi và các văn bản hướng dẫn để cập nhật chính xác những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và sổ đỏ.
