Vì sao chung cư 100 triệu đồng/m2 ngày càng nhiều?

Chung cư 100 triệu đồng/m2 xuất hiện dày đặc tại Hà Nội và TP.HCM, hệ quả của quỹ đất khan hiếm, chi phí tăng và nguồn cung lệch về cao cấp.

“Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng/m2, ai có tiền mà mua”, Thủ tướng Phạm Minh Chính nói tại một cuộc họp mới đây, nhấn mạnh nghịch lý giá nhà vượt xa khả năng chi trả của số đông.

Thực tế, mức giá này không còn là cá biệt mà đang dần trở thành mặt bằng mới tại Hà Nội và TP.HCM.

Căn hộ 100 triệu đồng/m2 từ siêu sang thành bình dân

Theo Savills Việt Nam, trong quý II vừa qua, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, những dự án 150-200 triệu đồng/m2 cũng liên tục xuất hiện, khiến ngưỡng 100 triệu đồng/m2 từ “siêu sang” dần trở nên bình thường.

Tương tự, tại TP.HCM (cũ), mức giá 80-90 triệu đồng/m2 đã trở thành mặt bằng chung kể từ cuối năm ngoái. Số liệu của CBRE cho thấy hầu hết dự án căn hộ mới chào bán ở khu vực trung tâm thành phố đều trên 110 triệu đồng/m2, rất hiếm để tìm được dự án mới dưới 100 triệu đồng/m2 trên địa bàn.

Sự leo thang này trực tiếp khiến khả năng sở hữu nhà ở của người dân thêm mong manh. Nghiên cứu của Viện VARS IRE cho thấy năm 2014, một căn hộ 70 m2 có giá khoảng 1,7 tỷ đồng, hộ gia đình trung bình cần 18 năm tích lũy toàn bộ thu nhập để mua. Hiện nay, căn hộ tương tự có giá hơn 5 tỷ đồng, thời gian tích lũy kéo dài gần 30 năm. Nếu chỉ dành 1/3 thu nhập cho nhà ở, con số này có thể lên tới 70-80 năm.

Ngay cả nhóm ngành thu nhập cao như ngân hàng cũng không theo kịp tốc độ tăng giá. Lương bình quân cao nhất trong hệ thống ngân hàng từ 22,5 triệu đồng/tháng năm 2014 tăng lên 55,4 triệu đồng/tháng vào giữa 2025, tức gấp đôi sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ đã tăng hơn 3 lần.

Một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu không chi tiêu gì, về lý thuyết chỉ cần 3,5 năm để mua nhà. Nhưng theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt 1/3 thu nhập, thời gian phải kéo dài 10 năm, thậm chí lâu hơn vì giá vẫn tăng nhanh hơn lương.

Những lý do đẩy giá nhà tăng cao

Tại diễn đàn giám sát của Quốc hội mới đây, TS Trần Du Lịch – chuyên gia kinh tế – ví von các sản phẩm trên thị trường bất động sản hiện nay giống như chiếc máy bay chỉ có hạng thương gia, hạng nhất mà không có hạng phổ thông. Ông nhìn nhận đây là bất cập lớn cần được giám sát để làm rõ nguyên nhân.

Thực tế, bất cập trong phân khúc nhà ở đã diễn ra mạnh mẽ và đáng báo động từ 3 năm trở lại đây. Nhiều diễn đàn, hội thảo, hội nghị được tổ chức nhằm tìm phương án cân đối lại thị trường, hạ nhiệt giá nhà, tăng cung nhà giá rẻ, nhưng vấn đề vẫn chưa cải thiện, thậm chí ngày một khó hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng giá nhà liên tục lập đỉnh trước hết bắt nguồn từ chi phí đầu vào. Trong 5 năm qua, giá đất tại Hà Nội và TP.HCM ngày một tăng cao. Thay vì giảm lợi nhuận, doanh nghiệp chọn phát triển phân khúc cao cấp để bù đắp chi phí, vô tình tạo ra mặt bằng giá mới.

Đi kèm với đó, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang. Chưa kể, thời gian thực hiện thủ tục pháp lý kéo dài khiến chi phí cơ hội của doanh nghiệp “phình to”.

Một yếu tố quan trọng khác, theo lý giải của các chủ đầu tư, là yêu cầu về chất lượng dự án của người dân ngày một cao, các nhà phát triển sản phẩm không chỉ bán một căn hộ, mà còn phải đầu tư dịch vụ, tiện ích, hạ tầng để tạo nên sự khác biệt.

CEO một công ty bất động sản nói với Tri Thức – Znews: “Cách đây 10-15 năm, chủ đầu tư chỉ cần xây một toà nhà 15-20 tầng, bên dưới bố trí một khoảng sân và khu vui chơi đơn giản và bán giá 15-20 triệu đồng/m2. Còn hiện nay, chủ đầu tư phải chi nhiều tiền hơn cho hạ tầng, từ đường nội khu, cảnh quan, 2-3 tầng hầm đỗ xe đến trung tâm thương mại, hồ bơi, sân tập thể dục thể thao và hàng loạt loại tiện ích khác… Những khoản này sau đó đều phải tính vào giá sản phẩm”.

Vị này cũng cho hay chi phí lãi vay và chi phí marketing bán hàng cũng tiêu tốn của doanh nghiệp nhiều tiền, đặc biệt khi dự án bán chậm.

Chưa kể, cấu trúc thị trường đang bộc lộ sự lệch pha nghiêm trọng. Doanh nghiệp hầu như chỉ phát triển dự án cao cấp thay vì trung cấp, bình dân. Lý do là biên lợi nhuận phân khúc giá rẻ chỉ quanh 15%, lại rủi ro tồn kho, trong khi cùng quỹ đất, nếu làm cao cấp, chủ đầu tư có thể tối đa hóa lợi nhuận mà vẫn bán nhanh. Sự lựa chọn này khiến mặt bằng giá ngày một cao hơn, từ 20-30 triệu đồng/m2 lên tiệm cận 100 triệu đồng/m2 như hiện nay.

Yếu tố tâm lý cũng góp phần quan trọng. Sau những biến động trên thị trường chứng khoán, vàng và bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư được coi là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư dồn dòng tiền vào đây, khiến cầu tăng nhanh, giá lập tức bị đẩy lên tương ứng.

Cần giải pháp mạnh để kéo giá nhà xuống gần thu nhập

Tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh bất động sản là lĩnh vực có sức lan tỏa mạnh, ảnh hưởng tới xây dựng, tài chính, vật liệu, dịch vụ, đồng thời góp phần định hình diện mạo đô thị.

“Phát triển nhà ở là trụ cột của chính sách an sinh xã hội, đảm bảo công bằng và thúc đẩy kinh tế – xã hội”, Thủ tướng nói.

Trước thực tế giá nhà biến động mạnh, người đứng đầu Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phương rà soát nhiệm vụ đã giao, xác định vướng mắc và kịp thời đưa ra giải pháp điều hành.

Cũng tại phiên họp, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng với các bất cập trên thị trường hiện nay, giải pháp cần triển khai là cải cách mạnh thủ tục hành chính, hoàn thiện chính sách để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp.

Song song, các cơ quan quản lý phải kiểm soát tình trạng găm hàng, thổi giá và minh bạch hóa dòng vốn, nhất là tín dụng và trái phiếu bất động sản.

Thứ trưởng Sinh kiến nghị Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đồng thời mở rộng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà lần đầu. Đây được xem là bước quan trọng để tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho phần đông người dân.

Trước đó, các chuyên gia cũng kiến nghị nhiều giải pháp nhằm hạ nhiệt giá nhà. Ngoài bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội, các đề xuất tập trung vào việc đánh thuế với bất động sản thứ hai trở lên và bất động sản không sử dụng để hạn chế đầu cơ; có chính sách ưu tiên với các chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá rẻ hay phát triển hạ tầng, tạo lập các khu đô thị vùng ven để thúc đẩy nguồn cung,

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở đang mở rộng ra các khu vực xa trung tâm hơn nhưng giá nhà không hạ như kỳ vọng. Chẳng hạn ở Hà Nội, không ít chủ đầu tư đang triển khai dự án ở Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng… nhưng giá bán công bố phần lớn vẫn vượt 70 triệu đồng/m2.

Do đó, các giải pháp về thuế, chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ được cho là cần thiết hơn cả trong bối cảnh hiện tại.

Theo Thuỷ Tiên/ znews.vn