Bất động sản hạ nhiệt, phân khúc nào sẽ giảm giá sâu nhất, nên mua vào lúc nào? Đó là những vấn đề đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện nay.
Chuyên gia bất đông sản cho rằng khi thị trường đang khó khăn, những sản phẩm không vay được ngân hàng sẽ “bể” đầu tiên.
Giá giảm bao nhiêu thì nên mua?
Nắm trong tay nhiều tiền mặt, dù rất muốn tham gia vào thị trường bất động sản để “tiền đẻ ra tiền” song vợ chồng chị Thái Hoàng Lan (Hà Đông, Hà Nội) đang băn khoăn không biết nên mua sản phẩm nào, mức giá giảm ra sao thì được cho là hợp lý và liệu sẽ phải chờ đợi trong bao lâu thì “xuống tiền” để đảm bảo thanh khoản, không thua lỗ hoặc chôn vốn.
“Tôi và chồng là dân kinh doanh nhiều năm nhưng với bất động sản thì hoàn toàn là “lính mới”. Giai đoạn này được dự báo sẽ có làn sóng giảm giá mạnh nên vợ chồng tôi tính chia nhỏ tiền mặt, một phần đầu tư bất động sản, một phần giữ vốn để kinh doanh nhưng quả thực chưa biết nên hướng đến phân khúc nào và giá ra sao để mua”.
Ông Đỗ Quý Duy, chuyên gia bất động sản, người sáng lập câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC, cho rằng để nhìn nhận chính xác câu chuyện giảm giá của bất động sản thời điểm này, còn tuỳ thuộc vào từng sản phẩm, từng khu vực.
Bởi có những sản phẩm, chủ đầu tư là những đơn vị phát hành phải chi trả phí đầu vào rất cao ở năm 2020 -2021, cho nên giá bán không thể giảm sâu.
“Với những thị trường thứ cấp có tính sốt nóng trong giai đoạn vừa rồi khiến thị trường tăng trưởng 60-80%, cá biệt 100% trong vòng một năm, trong khi không có nhiều hạ tầng hỗ trợ, đặc biệt nhóm đối tương tham gia thị trường đa số là đầu cơ lướt sóng thì mức giá giảm 20-30% tôi cho là vẫn nên cân nhắc”, ông Duy nói.
Nhà sáng lập NAC cho rằng, nhà đầu tư có kinh nghiệm cần có sự phân tích, đánh giá một cách khách quan.
Theo ông, với những sản phẩm sơ cấp, mức chiết khấu 30% được cho là ổn.
Cũng như câu chuyện liệu giá bất động sản đã chạm đáy hay chưa, chuyên gia này cho biết, xét trong phạm vi đáy của thị trường, ông chỉ đưa ra quan điểm theo chu kỳ.
Dẫn ví dụ từ việc đi xe đạp, khi xe đang ở vận tốc 10km/giờ, gặp biến cố phải phanh lại 1km/h hoặc đứng im, thì khi tái khởi động lại việc đạp xe, sẽ mất thời gian để xe đạp tăng tốc dần dần.
“Thị trường bất động sản cũng vậy, thị trường đã có sự tăng trưởng tốt từ 2015-2021, thì tôi cho rằng cần có thời gian nhất định để thị trường đi ngang, hoặc điều chỉnh xuống, rồi hồi phục lại ở những điểm khác. Nếu cứ đi thẳng mãi thì sẽ có những điểm gãy vỡ, còn nếu đi xuống rồi đi lên nhịp nhàng thì chứng tỏ thị trường rất ổn định, bền vững”, ông Duy nói.
Theo ông, thị trường sẽ mất từ 1,5 năm đến 2 năm để có sự điều chỉnh và chúng ta đang ở trong 1/3 của giai đoạn điều chỉnh đầu tiên.
Ông Duy kỳ vọng trong 1-1,5 năm thị trường sẽ có sự điều chỉnh nhất định để đạt sự ổn định cao hơn. Chính vì vây, điểm tạo đáy của thị trường cũng cần thêm thời gian để tích luỹ. Có thể trong 1-1,5 năm nữa, thị trường sẽ có sự phục hồi về mặt thanh khoản khi tín dụng được nới lỏng.
“Cùng với những chính sách rất tốt, vị trí tốt mà doanh nghiệp cần tiền trong ngắn hạn phải xoay xở thì nhà đầu tư có tiềm lực vẫn nên ra quyết định một phần cơ cấu lại tài chính để tham gia vào những sản phẩm như thế này”, ông Duy cho hay.
Đầu tư vào đâu khi thị trường biến động?
Dự báo phân khúc nào sẽ giảm giá sâu nhất trong bối cảnh hiện nay, ông Duy cho rằng khi thị trường đang khó khăn, những sản phẩm không vay được ngân hàng sẽ “bể” đầu tiên. Tiếp đó là những sản phẩm mang tính chất đầu cơ cao, diện tích lớn, đơn giá rẻ và không vay được ngân hàng sẽ là những sản phẩm đầu tiên bị điều chỉnh giá.
Theo chuyên gia này, nguyên nhân là do khi thị trường phát triển, đây sẽ là những sản phẩm đầu tiên có sự tăng trưởng nhiều nhất.
Với những nhà đầu tư muốn tham gia thị trường trong giai đoạn nhiều biến động này, ông Duy khuyên trong vòng 1-1,5 năm tới, nhu cầu sử dụng thực tế bất động sản sẽ cao hơn nhu cầu đầu tư, đầu cơ.
Do đó, với nhà đầu tư không chuyên hoặc bán chuyên, có thể sử dụng vốn thực tế của mình để mua những sản phẩm có nhu cầu sử dung thực như mua đi bán lại những chung cư có giá tốt, vị trí tốt; nhà mặt phố, nhà liền kề nội đô giá chưa tăng quá nhiều và vẫn có khả năng sử dụng thực tế.
Tiếp nữa là những sản phẩm vùng ven với điều kiện có thể khai thác được trong ngắn hạn 3-6 tháng, giá vốn hợp lý, chưa bị tăng ảo trong giai đoạn vừa rồi.
“Nhu cầu này trong 1-1,5 năm tới sẽ lên ngôi, thay thế nhu cầu đầu cơ trong giai đoạn 2020-2021”, ông Duy nhấn mạnh.
Cũng theo nhà sáng lập NAC, trong thời gian tới, thị trường sẽ xuất hiện hai loại hình nhà đầu tư. Một là nhà đầu tư có kinh nghiệm, có nhiều tiền và họ đã chờ đợi thời điểm này của thị trường trong vài năm qua, họ có tích luỹ tiền mặt tốt để tham gia với tính toán cụ thể về giá bán, thanh khoản, chu kỳ. Hai là nhà đầu tư không chuyên đang có xu hướng tham gia vào thị trường.
Theo ông Duy, trong khoảng một năm tới, thị trường sẽ xuất hiện rất nhiều cơ hội cụ thể cho nhà đầu tư có tiền mặt.
“Những nhà đầu tư này nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trương để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác trong bối cảnh sắp tới, chỉ cần 1-2 “deal” là có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư đã tham gia thị trường thường xuyên.
Cơ hội này là cơ hội kim cương, có lẽ chỉ xảy ra trong chu kỳ 10 năm một lần, không phải thời điểm nào cũng có thể tiếp cận được với bất động sản giá tốt, pháp lý tốt và có khả năng tạo ra thanh khoản tốt trong tương lai. Đặc biệt, cơ hội này dành cho cả những nhà đầu tư không chuyên, do đó nên tập trung nắm bắt trong một năm tới”, ông Duy nhận định.
Theo cafeland.vn
