Theo Nghị định 96, từ 1/8 cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không được giao dịch quá 10 lần một năm và dưới 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo đó, cá nhân không thuộc trường hợp phải thành lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư.
Số lần giao dịch bị giới hạn dưới 10 lần một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.
Tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán và phải kê khai nộp thuế.
Hiện, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này. Đây là điểm mới so với trước đây vì quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ.
Ngoài ra, Nghị định 96 cũng siết chặt điều kiện hành nghề môi giới địa ốc. Theo đó, từ ngày 1/8, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc. Điều này đồng nghĩa cá nhân không được hành nghề môi giới tự do như trước đây.
Cá nhân vẫn được mua bán bất động sản nhiều hơn 10 lần một năm trong trường hợp nào?
Nghị định 96 hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 đang gây nóng dư luận những ngày qua bởi quy định cá nhân kinh doanh bất động sản.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Theo đó, tại Khoản 3, 4 Điều 9 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Đối với cá nhân Kinh doanh bất động sản không đáp ứng cac điều kiện để được xác định là quy mô nhỏ thì vẫn được Kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp.
Điều 7 Nghị định 96 cũng quy định chi tiết cách xác định thế nào là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.
b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Ngay sau khi quy định này được ban hành đã gây xôn xao dư luận, nhiều ý kiến cho rằng với quy định trên từ ngày 1/8 cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm.
Tuy nhiên, trao đổi với chúng tôi ông Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia cần phải hiểu thật thấu đáo, hiểu đúng quy định của luật.
“Ở đây chúng ta cần quan tâm đến từ “và”. Có nghĩa là quy định yêu cầu thỏa mãn cả 2 tiêu chí “không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng” và “có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm”, ông Lực nhấn mạnh.
Như vậy, đối với điều kiện (b) nếu cá nhân chỉ vượt một trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Cụ thể:
Trường hợp 1: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỉ nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần.
Trường hợp 2: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỉ và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần.
“Lấy ví dụ nếu 1 cá nhân có 15 giao dịch một năm nhưng tổng giá trị các giao dịch chỉ 200 tỷ thì cá nhân vẫn được giao dịch bất động sản bình thường, chưa phải lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản”, ông Lực khẳng định.
Ngoài ra, Khoản 4, Điều 38 của Nghị định 96 quy định cũng nêu rõ Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, quy định mới tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định 96 chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản từ ngày 1/8/2024 trở đi.
Đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước ngày 1/8/2024 thì không áp dụng quy định tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định 96 nêu trên.
Nam Anh
Theo An ninh Tiền tệ
