Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong những phương pháp định giá đất phổ biến, đây còn là phương pháp xác định giá đất để tính tiền bồi thường về đất. Do đó, việc nắm rõ cách xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khá quan trọng.
1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Giá đất (tính theo giá nhà nước) hiện nay được xác định theo một trong năm phương pháp, đó là phương pháp chiết trừ, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã định nghĩa về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
“5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”.
Cách định giá đất theo phương pháp này thoạt nhìn qua khá đơn giản, chỉ cần biết hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và giá đất trong bảng giá đất là tính được. Tuy nhiên, trình tự, nội dung để cơ quan nhà nước có thẩm quyền định giá theo phương pháp này khá phức tạp (được bài viết nêu rõ tại mục số 3).
2. Khi nào áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất?
Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng để tính giá đất cụ thể áp dụng đối với các trường hợp sau:
– Các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất tại bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
3. Trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh
Căn cứ Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định như sau:
* Khảo sát, thu thập thông tin
– Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định sau:
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
– Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.
* Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
– Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định cụ thể như sau:
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất.
– Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể:
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
* Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng khi tính tiền bồi thường đối với đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án;
Đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
* Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Lưu ý: Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhưng có 02 loại, đó là hệ số K áp dụng theo từng năm dương lịch và hệ số K áp dụng cho từng thời điểm khi tính tiền bồi thường thu hồi đất.
