Cách tính giá đất nông nghiệp khác khi mua bán thế nào?

Giá đất nông nghiệp khác trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng được tính dựa trên căn cứ nào? Giá đất nông nghiệp khác tại thành phố Hồ Chí Minh là bao nhiêu?…

Cách tính giá đất nông nghiệp khác khi mua bán thế nào?

Trước tiên, đất nông nghiệp khác là một trong những loại đất nông nghiệp (Điều 10 Luật Đất đai 2013). Loại đất nông nghiệp khác được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như xây dựng nhà kính phục vụ cho trồng trọt, xây dựng vườn ươm cây giống, trại con giống, được dùng phục vụ cho thí nghiệm các giống mới,… cụ thể quy định tại điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013:

…

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

…

Mua bán đất nông nghiệp khác là tên thường gọi của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khác. Khi mua bán đất nông nghiệp khác, các bên cần phải đảm bảo các điều kiện được chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật như phải có sổ đỏ, còn thời hạn sử dụng đất, không có tranh chấp…

Hiện nay, pháp luật không quy định giá mua bán đất nông nghiệp khác phải là bao nhiêu mà giá này do các bên tự thỏa thuận, thống nhất và ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi thương lượng, thỏa thuận về giá chuyển nhượng đất nông nghiệp khác, các bên nên chú ý đến một số yếu tố tác động sau đây:

– Giá mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khác sau khi được các bên thỏa thuận, thống nhất phải được ghi tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng này phải được công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013);

– Giá tính thuế, phí, lệ phí khi sang tên được so sánh giữa giá ghi trên hợp đồng và giá theo bảng giá đất nơi có đất mua bán/chuyển nhượng, giá nào lớn hơn thì thuế, phí, lệ phí được tính theo giá đó. Điều đó cũng có nghĩa rằng, các bên nên tham khảo giá do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành đối với loại đất nông nghiệp khác tại thời điểm mua bán;

– Giá ghi nhận trên hợp đồng phải đúng với giá các bên thỏa thuận, thống nhất. Nếu có sự gian dối trong việc kê khai giá trong tờ khai thuế, phí, lệ phí thì các bên có thể phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự tùy mức độ vi phạm;

– Các bên cũng nên thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm chịu các loại chi phí khi mua bán như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, chi phí công chứng/chứng thực để tránh các tranh chấp có thể phát sinh.

Kết luận: Hiện nay, pháp luật không quy định các bên trong giao dịch phải mua bán đất nông nghiệp khác với giá cụ thể là bao nhiêu mà giá mua bán hoàn toàn phụ thuộc vào sự thương lượng, thỏa thuận, thống nhất giữa các bên. Tuy vậy, khi thỏa thuận về giá, các bên cũng nên lưu ý đến giá theo Bảng giá đất nơi có đất ban hành, giá thị trường để tránh bị thiệt hại.

Giá đất nông nghiệp khác tại thành phố Hồ Chí Minh là bao nhiêu?

Thông thường, ngoài giao dịch mua bán/chuyển nhượng như đã trình bày ở phần trên, giá đất nông nghiệp khác tại thành phố Hồ Chí Minh có thể xuất hiện trong nhiều trường hợp khác như:

Một là, dùng để xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức

Giá đất nông nghiệp khác được tính tại trường hợp này là giá trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND (các tỉnh, thành phố khác cũng được áp dụng tương tự). Giá đất này được áp dụng tính cụ thể cho các trường hợp:

– Tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;

– Tính thuế sử dụng đất (nếu có);

– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính;

– Tính các loại phí, lệ phí về đất đai;

– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

– Tính tiền Nhà nước trả cho người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất khi người sử dụng đất sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất/cho thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê;

Hai là, giá đất nông nghiệp khác trong trường hợp Nhà nước đền bù bằng tiền khi thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất khi thuê đất không thông qua đấu giá hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá, cho phép chuyển mục đích với phần diện tích vượt ngoài hạn mức giao đất, giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa

Giá đất nông nghiệp khác được tính tại trường hợp này là giá đất cụ thể. Đây là loại giá được tính dựa trên một trong 5 phương pháp xác định giá đất cụ thể là thu thập, chiết trừ, thặng dư, so sánh trực tiếp, hệ số điều chỉnh.

Ba là, giá đất nông nghiệp khác khi tính toán tiền thuế, phí, lệ phí trong trường hợp tặng cho, thừa kế

Giá đất nông nghiệp khác được tính tại trường hợp này là giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm sang tên.

Bốn là, giá đất nông nghiệp khác trong trường hợp giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá

Giá đất nông nghiệp khác được tính toán tại trường hợp này là giá trúng đấu giá. Thường thì đây là giá được tính theo phương thức trả giá lên.

Như vậy, đây là 4 trường hợp thông thường xuất hiện giá đất nông nghiệp khác ngoài giao dịch mua bán/chuyển nhượng thỏa thuận trực tiếp giữa các bên.

Theo hieuluat.vn