Thách thức trong phát triển đô thị nén tại TP HCM

Việc phát triển đô thị nén tại TP HCM đang đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là nguồn vốn, quỹ đất, thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng – những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện.

Theo kế hoạch, đến năm 2035, TP HCM sẽ phát triển 335 km đường sắt đô thị và thí điểm xây dựng 11 khu đô thị TOD. Tuy nhiên, quá trình triển khai đang gặp nhiều trở ngại, tiến độ chậm hơn so với kỳ vọng. Các chuyên gia nhận định rằng, nếu vẫn duy trì tốc độ hiện tại, TP HCM có thể mất đến 100 năm để hoàn thành mục tiêu đề ra.

Thách thức

Tiến sĩ Trần Du Lịch đã chỉ ra 5 thách thức chính trong quá trình phát triển mô hình TOD tại TP HCM, bao gồm: cơ chế chính sách, quy hoạch, ngân sách, nguồn lực và quỹ đất.

Về mặt cơ chế, quy trình triển khai TOD hiện nay còn phân tán, thiếu tính đồng bộ, trong khi thủ tục pháp lý phức tạp, liên quan đến nhiều sở, ban, ngành khác nhau. Điều này dẫn đến tình trạng chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án và gây khó khăn trong việc triển khai.

Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch của TP HCM cũng gặp nhiều thách thức. Hiện trạng đô thị đã phát triển theo hướng thiếu đồng nhất, giống như một bản vẽ đã có quá nhiều chi tiết chồng chéo, khiến việc điều chỉnh trở nên khó khăn hơn so với việc xây dựng quy hoạch mới từ đầu.

Việc triển khai mô hình đô thị TOD tại TP HCM đang gặp phải nhiều rào cản, trong đó vấn đề vốn và nguồn lực là những thách thức lớn. Hiện nay, quy định về tổng mức dư nợ vay không được vượt quá 120% tổng thu ngân sách thành phố được hưởng, khiến khả năng huy động vốn cho TOD bị hạn chế. Đồng thời, mô hình này đòi hỏi quỹ đất rộng, thời gian triển khai dài và chi phí cao. Ngoài ra, Việt Nam vẫn chưa có một khung pháp lý thống nhất cho TOD, mà chủ yếu dựa vào các nghiên cứu độc lập từ kinh nghiệm quốc tế.

Một trong những trở ngại lớn nhất khi phát triển TOD là công tác giải phóng mặt bằng. Tiến sĩ Trần Du Lịch nhận định rằng, giá đất tại TP HCM hiện ở mức rất cao, chi phí bồi thường và tạo lập quỹ đất vì thế cũng rất lớn. Khi kết hợp với hạn chế về vốn, tính khả thi của TOD bị ảnh hưởng đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đối với cả khu vực nhà nước và tư nhân.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cũng cho rằng việc tạo lập quỹ đất là thách thức lớn nhất. Hiện tại, TP HCM có khoảng 64.000 ha đất có thể phát triển đô thị nén, trong đó 32.000 ha là đất trống ít bị ảnh hưởng bởi dân cư, 9.000 ha đất nông nghiệp có thể chuyển đổi công năng, và 23.000 ha có dân cư sinh sống hoặc thuộc các khu chức năng. Tỷ lệ diện tích cần giải phóng mặt bằng vẫn còn rất cao.

Khu vực xung quanh các nhà ga metro thường được coi là “đất vàng”, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, trong quá trình chờ đợi dự án metro triển khai, nhiều nhà đầu cơ lợi dụng thông tin để gom đất và đẩy giá lên cao gấp nhiều lần. Điều này dẫn đến việc nhà nước và doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí đền bù mặt bằng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của các dự án TOD.

Giải pháp phát triển TOD

Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, để thúc đẩy triển khai TOD, TP HCM cần xây dựng một cơ chế thực thi thông suốt và đồng bộ, rút ngắn quy trình thủ tục. Một giải pháp khả thi là thành lập hội đồng TOD chuyên trách, chịu trách nhiệm điều phối tất cả các hoạt động liên quan đến phát triển đô thị TOD, do lãnh đạo thành phố trực tiếp điều hành. Đồng thời, TP HCM cần có cơ chế đặc thù để tạo quỹ đất lớn, cho phép linh hoạt hoán đổi và chuyển đổi công năng sử dụng đất nhằm đảm bảo sự đồng bộ giữa các dự án TOD và hệ thống giao thông đô thị.

Về nguồn vốn, ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đề xuất thúc đẩy sự tham gia rộng rãi hơn của các doanh nghiệp trong nước. Theo ông, trước đây, các nhà thầu Việt Nam chủ yếu đóng vai trò phụ trong các dự án lớn, trong khi các nhà thầu quốc tế giữ vai trò chủ chốt. Nếu thành phố mạnh dạn trao quyền và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nước tham gia trực tiếp vào từng hạng mục theo thế mạnh riêng, không chỉ giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước mà còn có thể giảm chi phí đầu tư TOD xuống khoảng 30%.

Tiến sĩ Nguyễn Hoàng Tùng, Phó nhóm TOD thuộc chương trình GCIP, nhấn mạnh rằng việc hợp tác công tư sẽ giúp huy động tối đa nguồn lực cho TOD. Ông cũng chỉ ra rằng nhiều thành phố như Hong Kong, Thâm Quyến đã thành công trong phát triển TOD nhờ vào sự kết hợp giữa nhà nước và tư nhân. Theo mô hình này, nhà nước sẽ đóng vai trò kiến tạo ban đầu, sau đó khối tư nhân sẽ tiếp tục đầu tư và khai thác để tạo ra giá trị lâu dài.

Ông Nguyễn Đắc Phước, Trưởng Ban Quản lý Dự án 3 thuộc Ban Quản lý Đường sắt đô thị Hà Nội, đề xuất rằng trong quá trình quy hoạch khu vực TOD, thành phố cần tích cực lấy ý kiến từ người dân bị ảnh hưởng và các nhà đầu tư có tiềm năng. Điều này không chỉ giúp quá trình lập và phê duyệt quy hoạch diễn ra nhanh hơn, mà còn tăng khả năng thu hút vốn đầu tư tư nhân vào các dự án TOD.

Về cách thức sử dụng quỹ đất, ông Phước đưa ra ba phương án triển khai các dự án đô thị trong khu vực TOD sau khi quy hoạch được phê duyệt. Một là tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Hai là tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đối với các lô đất đã được giải phóng mặt bằng. Cuối cùng, thành phố có thể sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng các dự án phát triển đô thị trong khu vực lõi, tức là phạm vi 200m xung quanh các nhà ga.

Nhìn chung, để mô hình TOD có thể triển khai hiệu quả tại TP HCM, cần có sự điều phối chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Các giải pháp về cơ chế, nguồn vốn và quy hoạch cần được thực hiện đồng bộ, đồng thời thúc đẩy hợp tác công tư để tối ưu hóa nguồn lực phát triển.

Theo thông tin Vnexpress