Tín dụng bất động sản tăng mạnh: Người trẻ 30 năm không mua nổi nhà?
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam liên tục ghi nhận mức giá tăng cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Điều đáng nói là mức tăng này không còn phù hợp với thu nhập thực tế của người dân. Nhiều người trẻ dù làm việc chăm chỉ trong hàng chục năm vẫn không thể chạm tới giấc mơ sở hữu nhà. Đằng sau thực trạng này, một trong những nguyên nhân cốt lõi được chỉ ra là dòng tín dụng đang “chảy sai chỗ”, tập trung quá nhiều vào bất động sản thay vì các lĩnh vực sản xuất.
Tín dụng bất động sản tăng mạnh, dòng tiền “chảy sai chỗ”
Theo số liệu từ các ngân hàng thương mại, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng mạnh trong giai đoạn 2021–2025, đạt mức tăng tới 132%, từ khoảng 1,955 triệu tỷ đồng lên hơn 4,541 triệu tỷ đồng. Đáng chú ý, tốc độ tăng này cao gấp 2,4 lần so với lĩnh vực công nghiệp.
Đến năm 2025, tín dụng bất động sản và xây dựng chiếm tới 27,4% tổng tín dụng toàn hệ thống. Nếu so sánh, tín dụng bất động sản lớn gấp 1,81 lần so với công nghiệp và gấp 5,3 lần so với nông, lâm, thủy sản. Riêng trong giai đoạn 2024–2025, tín dụng vào bất động sản tăng đột biến 37,6%, trong khi công nghiệp chỉ tăng 9,4%.
Những con số này cho thấy một thực tế đáng lo ngại: dòng tiền trong nền kinh tế đang bị “giam” trong các tài sản mang tính đầu cơ. Trong khi đó, bất động sản không trực tiếp tạo ra giá trị xuất khẩu hay việc làm bền vững như các ngành sản xuất. Điều này khiến nền kinh tế tăng trưởng nhưng thiếu nền tảng vững chắc.
Xem thêm: Tin tức thị trường bất động sản
Giá nhà tăng gấp 25–30 lần thu nhập, người trẻ khó sở hữu nhà
Hệ quả rõ ràng nhất của việc tín dụng chảy mạnh vào bất động sản là giá nhà tăng vượt xa khả năng chi trả của người dân. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà hiện đã lên tới 25–30 lần thu nhập bình quân năm, trong khi ngưỡng an toàn quốc tế chỉ dao động từ 4–6 lần.
Khoảng cách quá lớn này khiến việc mua nhà trở thành mục tiêu gần như không thể đạt được đối với phần lớn người trẻ. Thực tế cho thấy, một người lao động có thể dành dụm trong suốt 30 năm vẫn khó mua nổi một căn nhà, trong khi những người có sẵn tài sản thừa kế lại dễ dàng sở hữu bất động sản giá trị lớn.
Không chỉ dừng lại ở vấn đề kinh tế, tình trạng này còn gây ra những hệ lụy xã hội sâu rộng. Khi cơ hội sở hữu tài sản không còn phụ thuộc vào nỗ lực lao động mà nghiêng về yếu tố tài sản sẵn có, niềm tin vào tính công bằng của thị trường và xã hội có thể bị ảnh hưởng.
Giải pháp kiểm soát đầu cơ và đưa thị trường về giá trị thực
Để hạn chế tình trạng đầu cơ, cần kiểm soát dòng tín dụng bất động sản bằng các công cụ thị trường thay vì mệnh lệnh hành chính. Việc áp dụng dự trữ bắt buộc theo từng lĩnh vực sẽ giúp điều hướng dòng vốn sang sản xuất và công nghệ – những khu vực tạo ra giá trị thực cho nền kinh tế.
Bên cạnh đó, cần triển khai các chính sách tài chính đánh trực tiếp vào hành vi đầu cơ như thu phí sử dụng đất theo thời gian và hiệu quả khai thác. Các trường hợp dự án chậm triển khai quá 24 tháng hoặc nhà, đất thứ hai không đưa vào sử dụng nên áp dụng mức phí tăng dần hoặc lũy tiến, nhằm giảm động cơ “găm giữ” tài sản.
Song song, việc rà soát và xử lý các dự án bất động sản cũng cần được thực hiện quyết liệt. Dự án đủ điều kiện cần được tiếp tục với thời hạn rõ ràng, trong khi các dự án chậm triển khai hoặc không còn năng lực thực hiện phải bị thu hồi. Nguồn thu từ các chính sách này nên được ưu tiên cho nhà ở xã hội và hạ tầng đô thị, góp phần đưa thị trường về đúng giá trị sử dụng.
Thực trạng giá nhà tăng cao và người trẻ khó mua nhà không phải là vấn đề ngẫu nhiên, mà xuất phát từ sự lệch hướng trong phân bổ dòng vốn của nền kinh tế. Khi tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản đầu cơ, giấc mơ an cư của nhiều người sẽ ngày càng xa vời.
Để giải quyết tận gốc, cần những cải cách mạnh mẽ trong cách phân bổ vốn, kiểm soát đầu cơ và nâng cao hiệu quả đầu tư. Chỉ khi dòng tiền được đưa về đúng nơi tạo ra giá trị thực, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.
