10 Điểm Mới Về Xử Phạt Đất Đai Theo Nghị Định 281 Từ 31/8
Ngày 13/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8/2026, với hàng loạt thay đổi đáng chú ý về thẩm quyền xử phạt, nguyên tắc xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả. Đây là quy định quan trọng mà người dân, doanh nghiệp và những ai đang sở hữu hoặc giao dịch nhà đất nên cập nhật để hạn chế rủi ro pháp lý.
Thay Đổi Về Thẩm Quyền Xử Phạt – Phạt Nặng Hơn Từ Cấp Xã
1. Chủ tịch UBND cấp xã được phạt đến 250 triệu đồng
Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý nhất của Nghị định 281/2026/NĐ-CP là mở rộng đáng kể thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã. Theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã được quyền phạt cảnh cáo, phạt tiền đến 250 triệu đồng đối với cá nhân, tăng gấp 50 lần so với mức tối đa 5 triệu đồng trước đây. Đối với tổ chức, mức phạt theo thẩm quyền có thể lên tới 500 triệu đồng.
Ngoài việc tăng mức tiền phạt, Chủ tịch UBND cấp xã còn được bổ sung quyền đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn 3 tháng và áp dụng đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định mới. Đồng thời, Nghị định cũng bãi bỏ thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện, phù hợp với việc tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp.
2. Thẩm quyền cơ quan kiểm tra đất đai tăng mạnh
Không chỉ cấp xã, thẩm quyền của các cơ quan kiểm tra chuyên ngành về đất đai cũng được nâng lên đáng kể. Theo đó, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành có quyền phạt đến 400 triệu đồng, thay vì 50 triệu đồng như trước. Trong khi đó, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai và Trưởng đoàn kiểm tra do Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập được quyền xử phạt đến 500 triệu đồng.
3. Công an mở rộng thẩm quyền xử phạt
Bên cạnh đó, Nghị định còn mở rộng thẩm quyền xử phạt của lực lượng Công an đối với nhiều hành vi mới như sử dụng đất quốc phòng, an ninh sai mục đích; lấn chiếm đất; cản trở việc sử dụng đất hợp pháp của người khác; sử dụng giấy tờ giả trong lĩnh vực đất đai và vi phạm quy định về cung cấp thông tin đất đai.
Thay Đổi Về Nguyên Tắc Xử Phạt – Quy Định Rõ Hơn, Công Bằng Hơn
4. Quy định mức xử phạt tại đặc khu
Đối với đặc khu, mức xử phạt sẽ được xác định theo tính chất của đơn vị hành chính. Nếu đặc khu được công nhận là đô thị và thực hiện nhiệm vụ tương ứng với chính quyền cấp phường thì áp dụng mức xử phạt như địa bàn phường. Trường hợp đặc khu thực hiện nhiệm vụ tương ứng với cấp xã thì áp dụng mức xử phạt như địa bàn xã.
5. Vợ chồng chung quyền sử dụng đất — xử phạt như một cá nhân
Một điểm mới khác là vợ chồng cùng đứng tên quyền sử dụng đất sẽ được xử phạt như một cá nhân. Điều này đồng nghĩa cơ quan có thẩm quyền sẽ không xử phạt riêng từng người hoặc xử phạt như đối với tổ chức mà áp dụng mức xử phạt dành cho cá nhân đối với quyền sử dụng đất chung của vợ chồng.
6. Được trừ khoản tiền đã nộp khi tính số lợi bất hợp pháp
Ngoài ra, quy định về xác định số lợi bất hợp pháp cũng được sửa đổi theo hướng hợp lý hơn. Nếu người vi phạm đã nộp một phần tiền vào ngân sách nhà nước thì khoản tiền này sẽ được khấu trừ khi tính số lợi bất hợp pháp phải nộp. Trường hợp nhiều cá nhân hoặc tổ chức cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp sẽ được chia đều giữa các bên vi phạm.
Bổ Sung Và Thu Hẹp Các Hành Vi Bị Xử Phạt
7. Thu hẹp hành vi bị phạt về dịch vụ đất đai
Theo đó, nhiều hành vi liên quan đến hoạt động dịch vụ đất đai được bãi bỏ khỏi danh mục xử phạt. Các trường hợp như cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất không đáp ứng điều kiện, tổ chức tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc cơ sở đào tạo nghiệp vụ về giá đất không đủ điều kiện sẽ không còn bị xử phạt theo các quy định trước đây. Đồng thời, các hình thức xử phạt bổ sung như tước giấy phép hoặc đình chỉ hoạt động từ 9 đến 12 tháng đối với các hành vi này cũng được bãi bỏ.
8. Bổ sung trường hợp không bị phạt khi không đăng ký biến động đất đai
Nghị định bổ sung một số trường hợp không bị xử phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai. Chẳng hạn, trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 127 Luật Đất đai sẽ thuộc diện ngoại lệ. Ngoài ra, đối với các vụ việc đã lập biên bản trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt hoặc đã có quyết định trong giai đoạn chuyển tiếp theo quy định, việc xử lý sẽ được thực hiện theo nguyên tắc chuyển tiếp nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Thay Đổi Về Biện Pháp Khắc Phục Hậu Quả
9. Bổ sung 4 biện pháp khắc phục hậu quả mới
Không chỉ tăng mức xử phạt, Nghị định 281/2026/NĐ-CP còn bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Theo quy định mới, ngoài các biện pháp đã có trước đây, người vi phạm có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, khôi phục tình trạng ban đầu của mốc địa giới hành chính, thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai hoặc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả đã sử dụng.
10. Thay đổi xử lý giấy tờ đất bị tẩy xóa, giấy tờ giả
Đáng chú ý, cách xử lý đối với giấy tờ đất bị tẩy xóa hoặc làm giả cũng có sự thay đổi. Nếu hồ sơ bị tẩy xóa hoặc sửa chữa, người vi phạm sẽ phải thực hiện lại thủ tục hành chính theo đúng quy định. Trường hợp sử dụng giấy tờ giả để thực hiện thủ tục đất đai, kết quả giải quyết thủ tục hành chính có thể bị hủy bỏ theo quy định pháp luật. Đồng thời, Nghị định bãi bỏ hình thức tịch thu giấy tờ và thay thế bằng biện pháp buộc nộp lại giấy tờ vi phạm, giúp thống nhất với quy trình xử lý hành chính hiện hành.
Nhận tư vấn pháp lý miễn phí tại đây
Nghị định 281/2026/NĐ-CP đánh dấu bước thay đổi lớn trong công tác xử phạt vi phạm hành chính về đất đai khi tăng mạnh thẩm quyền xử phạt, bổ sung nhiều biện pháp khắc phục hậu quả và hoàn thiện nguyên tắc xử lý vi phạm. Trước thời điểm 31/8/2026, người dân và doanh nghiệp nên chủ động rà soát hồ sơ, thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai để hạn chế rủi ro.
