Nghị quyết 21-NQ/TW: Siết phân lô, nghiên cứu thuế đất bỏ hoang
Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra nhiều định hướng quan trọng nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai. Đáng chú ý là yêu cầu hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nghiên cứu áp mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đồng thời tăng cường công khai dữ liệu và minh bạch các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Những định hướng mới về đất đai trong Nghị quyết 21-NQ/TW
Nghị quyết 21-NQ/TW đưa ra nhiều định hướng quan trọng nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trong giai đoạn mới. Các nội dung tập trung vào quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, phân lô bán nền, giá đất, chính sách thuế và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Đây đều là những vấn đề có ảnh hưởng lớn đến hoạt động quản lý đất đai cũng như thị trường nhà đất trong thời gian tới.
Đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Một trong những định hướng quan trọng của Nghị quyết 21-NQ/TW là tiếp tục đổi mới công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo hướng thống nhất, đồng bộ và gắn chặt hơn với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch đô thị và các quy hoạch ngành có liên quan.
Việc lập, điều chỉnh và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất cần hạn chế tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các cấp, các ngành. Đồng thời, dữ liệu đất đai được định hướng đẩy mạnh số hóa, kết nối và cập nhật thường xuyên nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, tra cứu và giám sát.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh yêu cầu quản lý chặt chẽ đối với những loại đất có ý nghĩa đặc biệt như đất quốc phòng, an ninh, đất trồng lúa và đất rừng. Mục tiêu là vừa đáp ứng nhu cầu phát triển, vừa bảo đảm an ninh quốc gia, an ninh lương thực và bảo vệ tài nguyên, môi trường.
Đổi mới cơ chế giao đất, cho thuê đất
Theo đó, việc giao đất, cho thuê đất được ưu tiên thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất. Cách tiếp cận này nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai, đồng thời hạn chế cơ chế xin – cho và giảm nguy cơ thất thoát nguồn lực.
Bên cạnh đó, cần tiếp tục làm rõ các trường hợp bắt buộc phải đấu giá, đấu thầu và những trường hợp nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Việc phân định rõ từng trường hợp sẽ giúp quá trình giao đất và triển khai dự án minh bạch hơn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21-NQ/TW là định hướng hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn.
Định hướng này xuất phát từ thực tế hoạt động phân lô, bán nền nếu phát triển thiếu kiểm soát có thể dẫn đến nhiều hệ quả như hạ tầng không đồng bộ, khu dân cư hình thành manh mún, đất được chia nhỏ nhưng chậm đưa vào xây dựng hoặc bị mua đi bán lại với mục đích đầu cơ.
Việc hạn chế phân lô, bán nền vì vậy được đặt trong tổng thể định hướng sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và phát triển đô thị theo quy hoạch. Khi quỹ đất đô thị ngày càng có giá trị cao, yêu cầu đặt ra là đất phải được khai thác gắn với hạ tầng, công trình và nhu cầu sử dụng thực tế thay vì chỉ chia nhỏ để chuyển nhượng.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa “hạn chế tối đa” và “cấm hoàn toàn”. Nghị quyết không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động phân lô, bán nền tại tất cả khu vực đô thị đều bị cấm ngay. Phạm vi, điều kiện và trường hợp cụ thể vẫn cần được tiếp tục thể chế hóa trong quá trình sửa đổi, hoàn thiện pháp luật.
Nghiên cứu thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà ở thương mại
Nghị quyết 21-NQ/TW cũng đề cập đến việc nghiên cứu, hoàn thiện quy định liên quan đến thời hạn sử dụng đất đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại.
-
Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nghị quyết xác định giao đất có thời hạn lâu dài.
-
Thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình -
Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
-
Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước, thời hạn sử dụng đất là lâu dài; đồng thời có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.
Hoàn thiện chính sách giá đất và tài chính đất đai
Nghị quyết đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng minh bạch, phù hợp với điều kiện thực tế và hạn chế những bất cập phát sinh từ chênh lệch giữa các mức giá.
Bên cạnh đó, chính sách tài chính đất đai cần có cơ chế điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra. Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng tại những khu vực có giá đất tăng mạnh nhờ đầu tư hạ tầng, thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Việc hoàn thiện cơ chế này được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế tình trạng lợi dụng chênh lệch giá đất để trục lợi, đồng thời giúp Nhà nước thu hồi hợp lý một phần giá trị tăng thêm từ đất để tái đầu tư cho hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội.
Nghiên cứu chính sách thuế đối với đất bỏ hoang
Nghị quyết đề cập việc nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng. Mục tiêu là hạn chế tình trạng mua đất chỉ để nắm giữ chờ tăng giá, trong khi nguồn lực đất đai không được khai thác hiệu quả.
Nếu được cụ thể hóa trong tương lai, chính sách này có thể tạo áp lực tài chính lớn hơn đối với những trường hợp sử dụng đất kém hiệu quả, từ đó khuyến khích chủ sử dụng đất đưa đất vào khai thác, sản xuất, kinh doanh hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu thực.
Định hướng này cũng cho thấy chính sách đất đai đang chuyển dần từ việc chỉ quản lý quyền sở hữu và quyền sử dụng sang chú trọng hơn đến hiệu quả sử dụng thực tế của từng khu đất.
Tăng cường minh bạch thông tin thị trường bất động sản
Minh bạch thông tin là một trong những giải pháp quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản ổn định và giảm rủi ro cho người tham gia giao dịch.
Theo định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW, thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch và nghĩa vụ tài chính cần được công khai đầy đủ hơn.
Đồng thời, dữ liệu đất đai được định hướng kết nối với các lĩnh vực có liên quan như công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản. Khi hệ thống dữ liệu được liên thông, việc kiểm tra thông tin về một bất động sản có thể trở nên thuận tiện và chính xác hơn.
Nghị quyết 21-NQ/TW tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Nghị quyết 21-NQ/TW được kỳ vọng sẽ tác động rõ đến thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và sử dụng đất hiệu quả hơn. Các định hướng như hạn chế phân lô, bán nền tại đô thị, kiểm soát đầu cơ và tăng công khai dữ liệu có thể khiến thị trường giảm dần các hoạt động mua bán mang tính ngắn hạn, chạy theo tin đồn hoặc chênh lệch giá.
Bên cạnh đó, việc nghiên cứu thuế cao hơn với đất bỏ hoang, hoàn thiện cơ chế giá đất và liên thông dữ liệu với công chứng, thuế, ngân hàng có thể tạo thêm áp lực đối với những trường hợp găm giữ đất nhưng không sử dụng. Về dài hạn, nếu được thể chế hóa phù hợp, các chính sách này có thể góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và gắn nhiều hơn với nhu cầu sử dụng thực.
