Cập Nhật Thuế Mua Bán Nhà Đất Và Chi Phí Liên Quan Mới Nhất

Thuế mua bán nhà đất do ai đóng khi phát sinh giao dịch bất động sản? Các thay đổi mới nhất của thuế mua bán nhà đất là gì? Bài viết sẽ giải đáp tất cả các câu hỏi trên cùng với cập nhật mới nhất chi tiết các chi phí liên quan đến thuế nhà đất.

Thuế Mua Bán Nhà Đất 2024 So Với 2025 Có Thay Đổi Gì?

Trước khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, thuế thu nhập cá nhân được quy định dựa trên Điều 14 luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007 (phiên bản được sửa đổi và bổ sung năm 2014). Nội dung luật nêu rõ thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động mua bán hay chuyển nhượng đất đai, bất động sản được xác định theo giá chuyển nhượng từng phần. Điều này có nghĩa là thuế thu nhập cá nhân trước đây được tính tổng dựa trên giá trị từng phần chuyển nhượng đất chứ không phải dựa trên tổng giá trị bất động sản đó.

Tuy nhiên, cập nhật mới nhất tại Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định thuế thu nhập cá nhân được hình thành từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên giá quy định trong bảng giá đất. Cách tính thuế thu nhập cá nhân do phát sinh quan hệ mua bán bất động sản này bắt đầu được áp dụng cho việc tính thuế TNCN từ đầu năm 2025.

Như vậy kể từ ngày 01/01/2025, thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất được chia thành từng trường hợp riêng biệt như sau:

• Phần thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được tính từ giá chuyển nhượng từng phần trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, phần thu nhập tính thuế được tính dựa trên giá đất quy định trên bảng giá đất.
• Trường hợp giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản không thể xác định giá trị và các chi phí liên quan thì khoản thu nhập tính thuế được tính bằng với giá chuyển nhượng bất động sản.
• Trong trường hợp giá đất không thể xác định được hoặc giá trị giao dịch bất động sản trên hợp đồng thấp hơn giá đất được quy định bởi UBND cấp Tỉnh tại thời điểm xét giá trị giao dịch thì tổng giá trị thuế thu nhập cá nhân được tính dựa trên quy định của Chính Phủ.
• Thu nhập chịu thuế từ hoạt động mua bán bất động sản được tính kể từ thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Các Loại Thuế Phí Khi Mua Bán Nhà Đất Gồm Những Gì?

Mua bán đất là giao dịch phổ biến phục vụ nhiều mục đích từ xây dựng nhà ở đến văn phòng. Để không gặp trở ngại trong giấy tờ hành chính, hãy cùng tìm hiểu các loại phí phát sinh khi tham gia giao dịch mua bán bất động sản, mức phí và nghĩa vụ người đóng phí theo quy định pháp luật:

Thuế Mua Bán Nhà Đất Ai Chịu?

Loại thuế đầu tiên là Thuế mua bán nhà đất được quy định trong Luật Thuế Thu nhập Cá nhân ban hành năm 2007. Khi cá nhân phát sinh thu nhập từ cá hoạt động bán nhà hoặc chuyển nhượng bất động sản thì phần thu nhập đó phải chịu thuế và được tính thành thuế thu nhập cá nhân. Khoản thuế này được tính theo mức thuế hiện hành. Bạn cần cập nhật thông tin mới nhất về mức thuế tại thời điểm phát sinh giao dịch để không xảy ra thiếu sót không đáng có. Đối tượng phải chịu khoản thuế này là bên bán đất vì khi phát sinh giao dịch, bên bán là bên nhận được tiền từ hoạt động mua bán bất động sản.

Thuế Thu Nhập Cá Nhân

Ngoài thuế mua bán nhà đất, cá nhân cũng phải đóng Thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Dựa trên nội dung thông tư, chỉ có 2 trường hợp được miễn trừ trách nhiệm nộp thuế phát sinh gồm:

• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng.
• Người thực hiện chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở hoặc thửa đất.

Cách tính thuế mua bán nhà đất (thuế thu nhập cá nhân từ mua bán nhà đất):

Thuế thu nhập cá nhân cần nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2% (2% trên giá mua bán hoặc cho thuê lại)

Trong trường hợp từ 2 người trở lên đồng sở hữu bất động sản thì nghĩa vụ thuế được tính riêng cho từng người dựa trên tỉ lệ sở hữu bất động sản đó.

Lệ Phí Trước Bạ Khi Mua Bán Nhà Đất.

Dựa trên quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ phát sinh do mua bán nhà đất được UBND cấp tỉnh/thành phố quy định tương ứng tại thời điểm phát sinh giao dịch. Bạn cần cập nhật thông tin mới nhất khi tham gia mua bán nhà đất vì quy định về loại phí này có thể khác nhau tại từng thời điểm. Cách tính lệ phí trước bạ theo từng trường hợp:

• Trường hợp bán đất: Lệ phí trước bạ = 0,5% x toàn bộ diện tích đất x giá 1m² đất (Trong đó, giá 1m² đất do UBND tỉnh quy định)
• Trường hợp bán nhà riêng/căn hộ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x toàn bộ diện tích x giá 1m² x tỉ lệ % chất lượng còn lại (Trong đó, giá 1m2 đất và tỉ lệ % chất lượng còn lại do UBND tỉnh quy định)

Phí Công Chứng Khi Làm Hồ Sơ Mua Bán Nhà Đất

Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định dựa trên tổng giá trị hợp đồng. Cụ thể:

Giá trị bất động sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch	Mức phí (đồng/trường hợp)
Giá trị dưới 50 triệu đồng	50.000 đ/trường hợp
Giá trị từ 50-100 triệu đồng	100.000 đ/trường hợp
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

Lệ Phí Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Và Quyền Sở Hữu Nhà Ở

Ngoài thuế mua bán nhà đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hay thường được gọi là sổ đỏ, cũng là khoản chi phí được nhà nước yêu cầu thực hiện. Khoản lệ phí này sẽ được điều chỉnh theo từng địa phương và tuân theo nguyên tắc lệ phí của khu vực thành thị trực thuộc trung ương cao hơn lệ phí của các khu vực khác. Cụ thể, lệ phí bao gồm các mục sau:

• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính
• Cập nhật văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Phí Thẩm Định Hồ Sơ Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất.

Ngoài những khoản thuế phí trên, người mua đất cũng cần đóng thêm Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản phí này được tính toán dựa trên tổng diện tích của thửa đất, độ phức tạp của từng loại hồ sơ và xem xét mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương. Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng cho một số trường hợp như cấp sổ lần đầu, cấp sổ mới, cấp đổi, cấp lại hoặc thay đổi thông tin trong sổ. Bạn cần xác định giao dịch bất động sản thuộc trường hợp nào để đóng phí tương ứng cho phù hợp.

Theo HOÀI TĂNG batdongsan.com