Đất lọt khe là gì - Có nên mua đất lọt khe không?

Đất lọt khe được vẫn được nhiều môi giới mô tả là loại đất sở hữu vị trí “đắc địa”, “độc nhất”. Tuy nhiên, nếu bỏ hết ánh hào quang “bong bóng” này thì liệu đất lọt khe có thực sự đặc biệt đến thế? Có nên mua đất lọt khe để ở hoặc để đầu tư không?

1. Đất lọt khe là gì?

Đất lọt khe được biết đến với nhiều mỹ từ như lô đất hiếm, lô đất có vị trí “độc đắc”, siêu tiết kiệm tiền bạc cho gia chủ, bỏ vốn một nhận lời hai, ba,… Tuy nhiên, chỉ bằng những cụm từ miêu tả vừa rồi thì có lẽ các nhà đầu tư khó mà hiểu đất lọt khe là gì.

Đất lọt khe hay còn gọi là đất kẹt hay đất xen kẹt. Các mảnh đất này bị coi là kẹt vì chúng là những lô đất còn trống giữa hai ngôi nhà cao tầng đã xây dựng xong. 

Một trong những đặc điểm cơ bản của đất xen kẹt là chúng thường nằm ở các khu vực đông đúc dân cư, các ngôi nhà liền kề đều đã được xây dựng xong, tuy nhiên vì lý do nào đó mà vẫn còn mảnh đất trống chưa được xây dựng hay mua bán.

Hình ảnh một lô đất lọt khe

2. Ưu điểm của đất lọt khe

Chỉ bằng vài thao tác search thông tin đơn giản trên mạng Internet hoặc một số trang mạng xã hội như TikTok, Facebook,… chúng ta có thể thấy nhiều bài quảng cáo và video do các “cò mồi” thực hiện. Theo lời những người môi giới nhà đất này thì đất xen kẹt xứng đáng là mảnh đất của năm khi sở hữu rất nhiều ưu điểm “vàng”. Thậm chí trong tương lai người ta còn dự đoán loại đất này sẽ mang đến cơn “sốt” mới cho thị trường bất động sản vì độ khan hiếm.

Trên thực tế, những lời khẳng định trên của người môi giới không hoàn toàn chỉ là lời tâng bốc, PR trá hình. Những mảnh đất xẻ khe cũng tương tự như nhiều loại hình bất động sản, có ưu điểm và nhược điểm cụ thể. Vậy hãy cùng tìm hiểu xem đâu là ưu điểm của các lô đất đặc biệt này nhé!

Đất lọt khe luôn có sẵn tiện ích nội khu và cộng đồng dân cư đông đúc

Đối với các mảnh đất nằm trong dự án, nhiều người sẽ phải đối mặt với tình trạng chỉ có lẻ tẻ vài ngôi nhà mới được xây, hầu như xung quanh là đất trống. Các tiện ích nội khu cũng vì lý do này mà đều đang trong tình trạng đang hoàn thiện, chưa đi vào hoạt động nên tạm thời chưa đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của các cư dân.

Tuy nhiên nếu bạn chọn mua đất xen kẹt thì hoàn toàn ngược lại. Mảnh đất của bạn sẽ nằm trong một khu dân cư đông đúc. Nhiều người đánh giá một khu dân cư thường cho họ cảm giác an toàn hơn việc ở tại một dự án mới và vắng người, lượng xe cộ đi lại ít. Đặc biệt, các khu dân cư có mảnh đất xen kẹt thế này thường đã có sẵn các dịch vụ y tế, dịch vụ công cộng, cửa hàng tiện lợi, chợ,… Về cơ bản, ngay khi gia chủ dọn đến là đã có sẵn các tiện ích phục vụ cuộc sống của một đại gia đình.

Bạn sẽ được hưởng nhiều lợi ích từ việc mua một mảnh đất lọt khe

Đất lọt khe có tính “khan hiếm”, thường bán được giá cao

Không thể phủ nhận thực tế là các mảnh đất xen kẹt hiện còn khá hiếm trên thị trường. Trong khi đó có một bộ phận khách hàng lại đặc biệt yêu thích loại đất này vì tính an toàn cũng như tiện lợi, gần một số công trình công cộng, phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày. Thậm chí các lô đất xen kẹt như thế này còn được rao bán với giá “nhỉnh” hơn các lô đất liền kề chúng vì các yếu tố nêu trên.

Đất lọt khe cho phép gia chủ tiết kiệm chi phí xây dựng

Khi mua đất xây nhà tại các dự án bất động sản còn mới, thông thường các gia chủ sẽ phải trả thêm chi phí xây dựng nhà để trát, sơn các mặt tường chưa có nhà tiếp giáp. Đó là chưa kể đến việc gia chủ phải tính toán tiến hành xây thêm hàng rào kiên cố để bảo vệ sự an toàn cho ngôi nhà của mình vì khu vực vẫn còn khá vắng người.

Tất cả các chi phí nói trên đều sẽ bằng không nếu gia chủ chọn mua mảnh đất xen kẹt thay vì đất dự án mới. Lý do là vì hai bên của ngôi nhà đều đã có nhà hàng xóm xây dựng kiên cố, bạn không cần phải sơn tường tiếp giáp với nhà hàng xóm cũng như không cần dựng hàng rào bảo vệ. Đây rõ ràng là một lợi thế khá thú vị mà đất xen kẹt đem đến cho người mua đất.

Gia chủ không cần phải sơn các mặt tường xung quanh nhà hay xây hàng rào vì đã có nhà hàng xóm liền kề

3. Nhược điểm của đất lọt khe

Như đã bàn ở trên, không có loại hình bất động sản nào chỉ có điểm tốt cũng như điểm xấu. Về cơ bản, ưu và nhược điểm của mỗi loại hình này sẽ cũng xuất hiện trong quá trình gia chủ mua, xây dựng nhà và sinh hoạt trên lô đất đó. Việc của các nhà đầu tư bất động sản là phải phân tích đúng, đủ các ưu, nhược điểm này, đặt chúng lên bàn cân so sánh xem ưu hay nhược nhiều hơn để quyết định nên mua hoặc không. 

Vậy những nhược điểm cụ thể của mảnh đất xen kẹt là gì?

Đất lọt khe thường bị hẹp chiều rộng

Vì một vài lý do khách quan như hàng xóm lấn chiếm diện tích hoặc việc cắt đất, chia lô trong khu vực không thực sự đồng đều dẫn đến việc đất xẻ khe bao giờ cũng bị hẹp chiều rộng hơn so với các mảnh đất dự án kiểu mới. 

Trong quan niệm của người Á Đông của chúng ta khi đi mua nhà, thứ tự ưu tiên được xếp theo quy tắc: một là mặt tiền, hai là chiều rộng và ba mới đến chiều dài. Như vậy đất bị hẹp chiều rộng đang mắc một điểm trừ khá lớn với những người mua đất.

Ngoài ra, với kiến trúc xây nhà ống ở các đô thị thì mảnh đất hẹp chiều rộng rất dễ đem đến cho gia đình cảm giác không gian sinh hoạt chật hẹp, bí bách, tệ hơn là gây một số bất tiện nhỏ trong đời sống hàng ngày. Tuy nhiên điều này có thể tạm thời khắc phục bằng cách thuê kiến trúc sư điều phối các các không gian sinh hoạt của phòng chức năng trong nhà. Bạn có thể chọn giải pháp xây các phòng dài hơn bình thường để tạo độ hút hoặc bổ sung thêm vài cách trang trí nhà cửa để “đánh lừa thị giác” về việc chiều rộng đang bị hẹp nhé!

Thiết kế tầng 1 của một ngôi nhà hẹp ngang

Đất lọt khe khó thông gió, khó đón được ánh sáng tự nhiên

Vì đất xen kẹt nằm trong một khu dân cư đông đúc, các căn bất động sản liền kề đều đã được xây cao, kiên cố nên khó tránh khỏi việc đất bị bí gió và bí sáng. Các ngôi nhà ở hai bên trái, phải cũng như đằng sau đều đã đón phần lớn gió và ánh sáng tự nhiên nên chủ yếu lô đất của bạn sẽ chỉ lấy được gió và ánh sáng từ mặt tiền.

Có một giải pháp thường được áp dụng trong trường hợp này là chọn thiết kế nhà ống có tích hợp lấy sáng và thông gió từ giếng trời hoặc các thiết bị thông minh. Dù vậy, chi phí để xây dựng phần giếng trời đẹp cho một căn nhà hoặc mua thiết bị thông gió loại tốt đều khá lớn.

Giếng trời có thể giúp căn nhà lọt khe thoáng khí, đón sáng tốt hơn

Xây nhà trên đất lọt khe dễ gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh

Việc xây nhà trên một mảnh đất xen kẹt có thể hiểu là chúng ta đang gặp nhiều bất lợi trong quá trình thi công. Rất khó để những người thợ xây có thể thi công mà không gây ảnh hưởng đến nhà hàng xóm. Cụ thể, do bức tường tiếp giáp nhau phải xây khá gần nên quá trình thi công có thể khiến nhà hàng xóm bị nứt tường hoặc làm lún, sập nhà bên cạnh trong quá trình đào móng. Chưa kể vì khó thi công xây dựng mà chi phí có thể đội lên nhiều lần so với việc xây nhà trên một mảnh đất thông thoáng các phía.

Nhà xây trên đất lọt khe dễ bị thấm nước mưa tại bức tường tiếp giáp

Bức tường tiếp giáp nhà hàng xóm của đất xen kẹt vừa là ưu điểm nhưng cũng vừa là nhược điểm mà người mua đất nên lưu tâm. Như đã nói ở trên, xây nhà trên đất xen kẹt không tốn chi phí để sơn tường do đã có nhà hàng xóm che chắn. Tuy nhiên đây sẽ là một điểm yếu lớn vì khó sơn được lớp sơn chống thấm đảm bảo cho bức tường. 

Theo thời gian, khi bức tường bị xuống cấp, nước mưa có thể thấp ngược vào nhà từ chính bức tường tiếp giáp này gây hiện tường ố vàng, ẩm mốc cho ngôi nhà. Hiện nay chi phí khắc phục hiện tượng thấm tường ở nước ta còn khá cao và không nhiều đơn vị nhận thi công.

4. Có nên mua đất lọt khe không?

Như vậy chúng ta đã phân tích cả ưu và nhược điểm của một lô đất xen kẹt. Dựa trên các phân tích này kèm theo nhu cầu thực tế, khả năng tài chính mà các nhà đầu tư có thể tự đưa ra câu trả lời “Nên” hoặc “Không nên” phù hợp nhất với hoàn cảnh thực tế của mình.

Khách quan mà nói, đất xen kẹt hoàn toàn không phải “mảnh đất vàng”, “bỏ vốn một lời hai, ba” trong mọi hoàn cảnh như nhiều môi giới nhà đất vẫn thường tung hô bấy lâu. Việc đầu tư vào những lô đất kiểu này có mang lại lãi hay không còn phụ thuộc vào sự khéo léo trong việc lựa chọn, tìm khách hàng của chủ đất. Không phải cứ đầu tư vào đất xen kẹt là đều có lãi. Thậm chí cũng có trường hợp những mảnh đất kiểu này bị “ế” trong nhiều năm trời.

Tuy nhiên nếu bạn đang có dự định mua đất xen kẹt để ở thay vì đầu tư thì lại khả quan hơn một chút. Lý do là vì đất xen kẹt có tính an toàn khá cao, phù hợp cho một gia đình chung sống. Ngay khi dọn đến ở, bạn sẽ được hưởng nhiều tiện ích bao gồm dịch vụ y tế, giáo dục, công viên, chợ, các cửa hàng dịch vụ và nhiều công trình công cộng khác trong khu vực. 

Bản thiết kế một ngôi nhà lọt khe

Lưu ý rằng để việc thi công nhà và dọn đến ở trên một mảnh đất xen kẹt được thuận lợi thì chúng ta nên chú ý đến các yếu tố như sự đồng thuận cho xây dựng của nhà hàng xóm, địa chất khu vực đảm bảo cho việc thi công nhà ở,…

5. 4 kinh nghiệm xây nhà đất lọt khe giúp tối ưu diện tích, công năng

Có thể nói việc thi công xây dựng nhà ở là phần tương đối hạn chế của các mảnh đất xen kẹt. Vì lý do này các bạn cần biết 4 kinh nghiệm “đắt giá” nhất nhất định phải dùng khi muốn xây nhà trên lô đất kiểu này:

– Thứ nhất, cần đo đạc kỹ càng lô đất trước khi mua cũng như chính thức xây dựng. Lý do là vì nhà hàng xóm đã thi công xây dựng từ trước nên không loại trừ trường hợp họ đã cố tình xây lấn chiếm sang lô đất của chúng ta.

– Thứ hai, cần chọn nhà thầu có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường tiến hành thi công nhà ở. Nếu có điều kiện hơn thì nên thuê kiến trúc sư thiết kế để ngôi nhà phù hợp nhất với địa thế mảnh đất cũng như không ảnh hưởng đến tường và móng nhà hàng xóm trong quá trình thi công.

– Thứ ba, lựa chọn giải pháp đào móng nhà cho phù hợp. Hai phương án đào móng nhà đang được ưu tiên lựa chọn nhiều nhất hiện nay là ép cọc bê tông và khoan nhồi. Trong đó ép cọc bê tông có chi phí “mềm” nhưng lại đòi hỏi nền địa chất chắc chắn. Đối với nền đất yếu hoặc địa thế phức tạp, móng nhà hàng xóm chỉ là móng nông thì bạn nên chọn cọc khoan nhồi.

– Thứ tư, dùng phương án chống thấm giữa hai nhà liền kề. Một số giải pháp mà bạn nên tham khảo bao gồm: sử dụng keo chống thấm, màng chống thấm, sika, màng bitum dán,…

Bài viết đã đưa ra khái niệm đất lọt khe là gì cũng như những phân tích cơ bản về ưu nhược điểm của đất lọt khe trên thị trường hiện nay. Nhìn chung đây là mảnh đất có đem lại tiềm năng khi đầu tư, tuy nhiên bạn vẫn cần hết sức tỉnh táo. Tuyệt đối không vì thị trường đang “sốt” đất mà phải bỏ một khoản tiền quá lớn để đầu tư vào loại đất này. Chúc các bạn thành công!

Theo batdongsan.com.vn