Người dân TP.HCM xây nhà thế nào nếu bỏ giấy phép xây dựng?

Khi không cần xin giấy phép xây dựng, người dân vẫn phải tuân thủ quy định kỹ thuật và nếu xây sai sẽ bị xử lý trong khâu hậu kiểm.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang đề xuất TP xem xét bỏ thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ từ ngày 1/7. Thay vào đó, người dân chỉ cần thực hiện đăng ký xây dựng. Việc đăng ký sẽ căn cứ theo lộ giới hẻm và quy định về kiến trúc nhà ở đã nêu rõ trong Phụ lục 18 của Quyết định 56/2021/QĐ-UBND.

Chia sẻ với Tri Thức – Znews, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết các sở ngành đang tham mưu đề xuất này. Nếu thông qua, mô hình này có thể áp dụng ngay trong tháng 6.

“Nếu muốn cải cách hành chính tốt thì phải bỏ được giấy phép xây dựng”, ông Thuận nhấn mạnh.

Đăng ký xây dựng chỉ cần 4 bước

Trước đó, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được cho biết TP đang xem xét việc bỏ giấy phép xây dựng. Theo ông, thời gian tới, người dân tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết, xác định rõ lộ giới hẻm và quy định cụ thể về kiến trúc nhà ở trong quy chế quản lý kiến trúc của TP sẽ không cần xin giấy phép xây dựng như trước, mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký xây dựng.

Hiện, UBND TP.HCM đã giao Sở Xây dựng tham mưu, ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể trong tháng 6 này, sớm triển khai chính sách.

Làm rõ hơn về mô hình đăng ký xây dựng, ông Thuận cho hay người dân chỉ cần gửi thông báo kèm hồ sơ thiết kế đến chính quyền địa phương (dự kiến là cấp xã, phường) trước khi khởi công.

Theo đó, cơ quan chức năng không cần phê duyệt từng trường hợp cụ thể, mà sẽ chuyển sang cơ chế hậu kiểm. Nếu công trình xây dựng đúng theo quy định, sẽ được hoàn công, nếu có vi phạm, sẽ bị xử lý theo quy trình hiện hành.

Về thủ tục đăng ký, người dân chỉ cần 4 loại giấy tờ, gồm: Căn cước công dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ họa theo Quyết định 56 và đơn đăng ký.

Ông Thuận nhấn mạnh việc đăng ký xây dựng hoàn toàn có thể chiếu theo các quy định trong Phụ lục 18 của Quyết định 56/2021, vốn đã nêu rõ các chỉ tiêu kỹ thuật như: diện tích và kích thước tối thiểu của lô đất, mật độ xây dựng, chiều cao tầng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, hình khối kiến trúc…

Ví dụ, với tuyến đường trước nhà rộng từ 3,5 m đến dưới 6 m, người dân được phép xây tối đa 3-4 tầng (gồm trệt, lửng, các tầng 2, 3, 4), kèm theo khoảng lùi cụ thể. Những tuyến đường khác cũng có chỉ tiêu tương ứng. Dựa vào quy hoạch và quy chế kiến trúc đã có, người dân và đơn vị tư vấn có thể tự thiết kế công trình phù hợp mà không cần chờ xét duyệt.

Hình thức đăng ký xây dựng chỉ đơn giản là cắt giảm bước xin giấy phép, giảm khâu trung gian. Các quy trình giám sát xây dựng, xử lý vi phạm và thủ tục hoàn công vẫn thực hiện như trước

TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM

Ông Thuận cho biết thêm hình thức đăng ký xây dựng chỉ đơn giản là cắt giảm bước xin giấy phép, giảm khâu trung gian. Các quy trình giám sát xây dựng, xử lý vi phạm và thủ tục hoàn công vẫn thực hiện như trước.

Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định mô hình đăng ký xây dựng hoàn toàn có thể áp dụng ngay tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500, bởi Luật Xây dựng 2003 đã quy định miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình trong khu vực này.

Trước đó, Thủ tướng cũng đã ban hành công điện số 78, yêu cầu tập trung cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng. Mục tiêu là trong năm nay, phải cắt giảm tối thiểu 30% thời gian xử lý, chi phí tuân thủ và điều kiện kinh doanh trong ngành.

Đáng chú ý, Thủ tướng còn chỉ đạo cắt giảm thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc các công trình thuộc khu vực đã phê duyệt thiết kế đô thị, nhằm chuyển đổi mô hình quản lý từ tiền kiểm sang hậu kiểm.

Nỗi lo của nhiều người

Thực tế, việc xin giấy phép xây dựng từ lâu đã trở thành nỗi lo với nhiều người dân tại TP.HCM, đặc biệt là những ai lần đầu xây nhà.

Giữa năm 2020, anh Thanh Tuấn (45 tuổi, ngụ TP.HCM) lên kế hoạch xây lại căn nhà cũ của gia đình tại quận Bình Tân. Dự tính khởi công vào tháng 11/2020, tuy nhiên, quá trình xin giấy phép gặp vướng mắc kéo dài, phải đến tháng 5/2021 mới được cấp.

Ngay sau đó, đại dịch Covid-19 bùng phát khiến mọi kế hoạch đình trệ. Mãi đến đầu năm 2022, tức gần hai năm sau, công trình của anh mới có thể khởi công. Trong thời gian chờ đợi, giá vật tư, nhân công tăng nhanh khiến chi phí xây dựng đội lên hơn 200 triệu đồng. “Ban đầu, phần thô chỉ khoảng 2 tỷ, đến khi bắt đầu thi công đã lên 2,2 tỷ vì trượt giá”, anh nói.

Với anh Tuấn, trở ngại lớn nhất khi làm thủ tục xin giấy phép xây dựng chính là việc không thể tiếp cận được các thông tin, chỉ tiêu quy hoạch cụ thể, như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng được xây…

Tương tự, anh Hoàng Nhân (42 tuổi, TP.HCM) cũng gặp tình trạng tương tự khi tự đi tra cứu thông tin. Dù đã hỏi phường và tra cứu qua cổng dịch vụ công, anh chỉ nhận được các chỉ số chung cho cả khu vực.

“Diện tích đất của tôi sau khi trừ lộ giới còn 54 m2, nếu áp dụng mật độ xây dựng 70% thì chỉ xây được 35 m2. Điều này quá vô lý. Đồng thời, cũng không ai trả lời rõ ràng tôi được xây bao nhiêu tầng, diện tích thế nào”, anh bức xúc.

Việc thiếu thông tin cụ thể khiến anh Nhân tốn kém thêm chi phí vì phải vẽ đi vẽ lại bản thiết kế. Mỗi lần sửa lại hồ sơ mất thêm vài triệu đồng và ít nhất 15-21 ngày chờ duyệt.

Sau cùng, anh phải tìm đến dịch vụ trọn gói để được lo toàn bộ từ thiết kế, nộp hồ sơ đến chỉnh sửa sai sót. “Họ báo trước được xây bao nhiêu tầng, diện tích thế nào. Nếu đồng ý, họ sẽ làm hết. Có sai sót cũng được báo sớm và chỉnh sửa ngay, nhanh hơn nhiều so với tự làm mà không biết hỏi ai”, anh cho biết.

Tuy nhiên, ngay cả khi thuê dịch vụ, mọi chuyện vẫn không đơn giản. Anh Đỗ Cường, Trưởng phòng Quản lý Dự án Nhà Đẹp Việt cho biết với công trình nhỏ, công ty có thể tự làm hồ sơ xin phép, nhưng với hồ sơ phức tạp hoặc cần tiến độ nhanh, họ sẽ thuê đơn vị chuyên dịch vụ. Đáng nói, chi phí cho một lần thuê dịch vụ này dao động 20-80 triệu đồng, tùy thuộc vào quy mô công trình và yêu cầu của từng khu vực.

“Tuy nhiên, việc báo giá và chi phí này chưa được thực sự minh bạch. Đôi khi mình chỉ nhận được con số tổng mà không rõ chi tiết từng khoản và hầu hết phải chấp nhận gói mà bên dịch vụ đưa ra để đảm bảo nhanh gọn”, anh nói thêm.

Dù phải chi trả mức giá cao, song anh Cường cho biết không phải cứ qua dịch vụ là sẽ nhanh, bởi bản thân anh từng gặp một dự án nhà phố rộng 5 m, dài 22 m, xây 1 trệt 3 lầu, nhưng phải mất hơn 4 tháng mới hoàn tất thủ tục.

“Dù đã chọn thuê dịch vụ để làm, tuy nhiên, thông tin về mật độ xây dựng và hệ số công ty dịch vụ cung cấp không chính xác ngay từ ban đầu, dẫn đến việc phải cập nhật bổ sung hồ sơ liên tục. Mỗi lần cập nhật lại mất thêm khoảng thời gian đợi. Bên cạnh đó, loạt chi tiết nhỏ liên quan đến mặt tiền như lan can, độ phủ, cửa sổ… cũng bị yêu cầu chỉnh sửa nhiều lần”, anh Cường nhớ lại.

Ngay cả với những người có chuyên môn, việc xin giấy phép cũng không dễ dàng. TS. KTS. Phạm Thanh Truyền, Tổng giám đốc Cát Mộc Group kể lại lần tự làm thủ tục xây nhà vào năm 2005-2006, dù quy định chỉ 11 ngày làm việc, ông phải chờ vài tháng mới có giấy phép. Theo ông, hồ sơ thường xuyên bị “trả đi trả lại” vì thiếu đơn cam kết an toàn, giấy xác nhận hành lang an toàn điện… trong khi không ai gọi điện hay hướng dẫn từ đầu.

“Nếu thực tâm hỗ trợ người dân, chỉ cần một cuộc gọi hướng dẫn sớm là đã tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức”, ông nói.

Tất nhiên, không phải ai cũng rơi vào tình trạng này. Anh Hoàng Hải – người chuyên đầu tư xây dựng nhà phố ở Gò Vấp – cho biết với kinh nghiệm của mình, anh có thể tự xin giấy phép trong vòng 15 ngày làm việc.

“Ban đầu tôi cũng nhờ dịch vụ. Sau quen quy trình rồi thì chỉ cần đến hỏi cơ quan quản lý về chỉ tiêu, sau đó tự vẽ và nộp hồ sơ là xong”, anh kể.

Nhiều bài toán cần giải quyết

Liên quan đề xuất thay thế thủ tục cấp giấy phép xây dựng bằng hình thức đăng ký xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, phần lớn người dân và doanh nghiệp cho rằng còn quá sớm để khẳng định đây là phương án thuận lợi hơn. Thực tế cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết.

Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng cơ chế đăng ký xây dựng có thể áp dụng ngay đối với những khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 vì chỉ tiêu xây dựng đã rõ ràng. Tuy nhiên, đối với nhà ở trong hẻm thuộc các khu dân cư lâu năm, việc bỏ cấp phép lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu kiểm soát chặt chẽ.

“Hẻm trong đô thị thường không đồng bộ, có chỗ méo mó, có chỗ mỗi nhà lùi vào một kiểu. Nếu để người dân tự đo đạc, xác định mốc giới thì rất dễ xảy ra sai lệch, lấn sang tường chung hoặc sai vị trí xây dựng. Khi đó, phải đập bỏ hoặc sửa sai sẽ rất tốn kém, chưa kể có thể phát sinh tranh chấp với hàng xóm”, ông Kiên phân tích.

Ông cũng cảnh báo nếu không làm đúng ngay từ đầu, hệ quả sau hậu kiểm sẽ rất lớn. Đặc biệt, trong bối cảnh ý thức tuân thủ pháp luật về xây dựng của một bộ phận người dân còn hạn chế, việc chuyển từ cấp phép sang đăng ký có thể gây ra nhiều hệ lụy nếu không có cơ chế giám sát đủ mạnh.

Trong bối cảnh ý thức tuân thủ pháp luật về xây dựng của một bộ phận người dân còn hạn chế, việc chuyển từ cấp phép sang đăng ký có thể gây ra nhiều hệ lụy nếu không có cơ chế giám sát đủ mạnh

Ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập

Tương tự, anh Hoàng Hải cũng cho rằng cơ chế xin phép hiện hành tuy rườm rà nhưng có ưu điểm là giúp người dân “soát lỗi” ngay từ đầu.

“Khi nộp bản vẽ xin phép, nếu có sai hoặc thiếu, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chỉnh sửa. Nhờ đó, hạn chế được rủi ro sau này. Còn nếu chỉ đăng ký rồi xây luôn thì làm sao biết người ta xây gì? Đến lúc không được hoàn công thì người dân phải tự chịu hậu quả”, anh nêu quan điểm.

Dù vậy, anh Hải nhìn nhận đề xuất mới có thể mang lại hiệu quả nếu được thiết kế hợp lý. Theo anh, nếu chuyển sang hình thức đăng ký thì cũng cần quy định rõ ràng, minh bạch và người dân phải nộp bản vẽ kèm theo.

“Ví dụ tôi muốn xây nhà trên mảnh đất 100 m2, khi đến phường đăng ký thì cán bộ phải hỏi: Anh xây gì, có bản vẽ chưa, quy mô thế nào? Nếu không có bản vẽ và kiểm tra sơ bộ thì rất dễ xây sai, như vượt tầng, lố mật độ, rồi lại không hoàn công được. Khi đó, người dân chịu thiệt”, anh nhấn mạnh.

TS. Phạm Viết Thuận thì cho rằng các yếu tố như số tầng, mật độ xây dựng, quy mô công trình… đã được quy định trong Phụ lục 18 của Quyết định 56/2021/QĐ-UBND, người dân hoàn toàn có thể tra cứu và đối chiếu trước khi thực hiện thủ tục đăng ký.

Vị Viện trưởng đánh giá ưu điểm lớn nhất của mô hình đăng ký xây dựng là giúp người dân chủ động hơn, thay vì chờ đợi chính quyền. Khi đó, mỗi cá nhân, hộ gia đình phải tự tìm hiểu quy định, thuê đơn vị thiết kế có năng lực để triển khai công trình. Trong khi đó, cơ quan quản lý sẽ chuyển vai trò từ thẩm định trước sang giám sát, hậu kiểm và xử lý sai phạm. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm tải khâu hành chính, mà còn tiết kiệm nguồn lực cho Nhà nước.

Về phía người dân, ông Thuận cho rằng khi đã chuyển sang cơ chế phân cấp và đăng ký, cần yêu cầu người dân cam kết chịu trách nhiệm. “Khi ký vào mẫu đăng ký xây dựng, người dân sẽ phải cam kết rõ ràng rằng nếu làm sai, thì sẽ tự chịu hậu quả. Trách nhiệm cũng được phân định rõ ràng, nếu tự quyết thì cũng phải tự chịu trách nhiệm”, ông nói.

Theo znew.vn