Thị trường thuê nhà hướng đầu xuống và lao dốc

Đứng góc độ một nhà đầu tư, nhà tư vấn kì cựu ở lĩnh vực cho thuê BĐS tại Tp.HCM, ông Lê Quốc Kiên đã chỉ ra những kịch bản đối với phân khúc cho thuê phòng/nhà trọ trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn khó dự đoán về thời gian kết thúc.

Giá thuê phòng/nhà trọ đã giảm 20-30%

Đó là khẳng định của ông Lê Quốc Kiên với bối cảnh dịch Covid-19 không được kiểm soát tại Tp.HCM trong vòng 2 tháng tới. Chỉ ra những “tổn thất” từ dịch với phân khúc cho thuê, NĐT này cho biết, hiện bên công ty tỉ lệ phòng trống là 22/198 phòng. Trong đó, phân khúc phân khúc giá thuê dưới 4 triệu đồng/tháng tỉ lệ trống là 15 phòng/156, phân khúc giá từ 5-7 triệu đồng, phòng trống là 7/42.

Như vậy, tình hình chung của hiện tại, theo ông Kiên là phân khúc phòng/nhà trọ cho thuê giá dưới 4 triệu đồng/tháng vẫn ổn, chỉ cần giảm giá 10% đến 20 %.

Nếu trong một hai tháng tới tình hình dịch bệnh được kiểm soát thì mức độ này vẫn duy trì. Còn nếu không kiểm soát được thì khả năng phân khúc này giảm đến 30% giá phòng vẫn không có người thuê, vì người thuê phòng là sinh viên và người đi làm ở tỉnh.

“Dịch kéo dài sinh viên sẽ học online không lên thành phố nữa, người đi làm nếu phải nghỉ việc lâu sẽ hết tiền, đành về quê chờ hết dịch lên làm lại”, NĐT này cho hay.

Phân khúc 5 – 7 triệu đồng/tháng, hiện đã phải giảm giá đến 20 – 30% so với thời điểm trước dịch để duy trì tỷ lệ lấp đầy đủ cho các chi phí cơ bản. Theo ông Kiên, các NĐT làm thuê – cho thuê chết khá nhiều ở nhóm này, theo đó, phần giảm giá này cũng chính là chi phí quản lý và lợi nhuận của họ.

Ở phân khúc thuê 8-12 triệu đồng/tháng chia làm hai dạng: ngắn ngày (Airbnb) và dài ngày. Với loại hình ngắn ngày thì không có khách du lịch gần hai năm nay. Còn dài ngày của phân khúc này rơi vào nhóm khách Tây sang Việt Nam làm việc, và một số lượng rất ít người Việt có điều kiện sống và thuê ở tạm vài tháng.

“Theo đó, nhóm này có thể nói chết toàn tập hơn một năm nay. Chưa kể các căn hộ chung cư cũng tự giảm giá 20% đến 30 % so với trước dịch. Việc giảm giá này vô tình cạnh tranh trực tiếp với nhóm phòng cho thuê từ 8-12 triệu”, ông Kiên chia sẻ.

Mất bao lâu các phân khúc này phục hồi, thưa ông?, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, phân khúc dưới giá thuê dưới 4 triệu đồng/tháng là nhu cầu ở cơ bản. Do đó chỉ cần dịch bệnh được kiểm soát là nhóm này hồi phục đầu tiên, vì sinh viên sẽ lên thành phố đi học lại và người đi làm cũng nhanh chóng có thu nhập lại.

Với nhóm giá 5-7 triệu đồng sẽ phục hồi chậm hơn. Nhóm này khách thuê là người đi làm có điều kiện và sinh viên nhà giàu nên tâm lý của họ lo sợ hơn, phải chờ tiêm đủ vắc xin để tâm lý họ ổn định lại và thoải mái hơn trong việc chi tiêu cho chỗ ở.

Riêng nhóm 8-12 triệu thì phải chờ lâu hơn. Cụ thể, NĐT phải chờ căn hộ chung cư hồi phục lại để không phải giảm giá xuống phân khúc này; chờ người nước ngoài sang Việt Nam làm việc ổn định lại và chờ khách du lịch quay lại Việt Nam.

Nếu dịch kéo dài thêm 4-8 tuần nữa, giá nhà cho thuê sẽ thế nào?

Đặt trong kịch bản, nếu dịch Covid-19 tiếp tục kéo dài 1-2 tháng tới nữa, theo ông Lê Quốc Kiên, phân khúc thuê giá dưới 4 triệu đồng bắt đầu tăng tỉ lệ phòng trống thêm 10-20%, giá giảm tiếp 10-20%.

Tương tự, phân khúc giá cho thuê từ 5-7 triệu đồng/tháng, tăng tỷ lệ trống phòng thêm 20 – 30%, giá giảm thêm 20%

Riêng phân khúc 8-12 triệu đồng/tháng thì “sẽ chết”.

Vị chuyên gia này cho rằng, trên thị trường cho thuê có 3 nhóm đầu tư cơ bản là:

Nhóm thuê đất – xây nhà – cho thuê lại: Nhóm này có sẵn nguồn tiền mặt, mục đích là duy trì dòng tiền ổn định lâu dài, và đa số chỉ tập trung vào phân khúc dưới 4-4.5 triệu nên vẫn ổn nếu đầu tư tiếp.

Nhóm thuê nhà sỉ – cho thuê lẻ lại: Đây là nhóm các bạn mới ra chưa nhiều kinh nghiệm trong đầu tư thuê gần như đã chết sạch. Các bạn nhiều kinh nghiệm nhưng làm phân khúc 8-12 triệu cũng chủ động rời cuộc chơi hơn một năm nay, nhưng khi thị trường hồi phục các NĐT này sẽ quay lại mạnh mẽ vì các đối thủ cạnh tranh nhỏ đã không còn.

Nhóm sở hữu nhà cho thuê (có thể tự khai thác hoặc cho nhóm một thuê lại): Người đầu tư nhóm này hướng ưu tiên về sự bền vững ổn định, vừa giữ tài sản lâu dài – vừa túc tắc có thu nhập đều hàng tháng để xài – vừa có cơ hội thu lợi từ tài sản tăng giá qua thời gian dài. Vì bản chất của nhóm này là sự bền vững ổn định nên khi dịch bệnh xảy ra trong một hai năm họ cũng không ảnh hưởng nhiều.

Theo vị chuyên gia này, khách quan mà nói, nếu so với các ngành nghề khác như du lịch, dịch vụ, vận tải, thời trang,…thì ngành cho thuê thuộc nhóm thiệt hại ít hơn. Nếu các ngành nghề khác gần như “đứt gãy” hẳn dòng tiền, có thể gọi là “chết lên chết xuống” thì ngành cho thuê giảm lợi nhuận hoặc chịu thiệt hại bằng cách giảm giá nhưng vẫn có dòng tiền, vì chỗ ở vẫn là nhu cầu cơ bản của khá nhiều đối tượng trên thị trường.

“Như vậy, nhóm dễ chết nhất nếu dịch bệnh kéo dài là nhóm 1, còn nhóm 2 và 3 cũng ảnh hưởng nhưng vẫn giữ được nhịp. 2 nhóm này cũng có nền tảng tài chính tốt hơn nhóm 1 nên khả năng “gồng” vẫn tốt hơn”, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh.

_{Theo CafeF}